摘要：5月26日下午，北京地产圈的社交媒体被两张海报刷屏。这两张海报既不是拿地战报，也不是业绩喜报，之所以能刷屏，是因为两大央企在北京的两个项目——保利朝观天珺、金茂满曜——互相出现在了对方的海报上，相互致意不算，还要相互致敬。

壹

5月26日下午，北京地产圈的社交媒体被两张海报刷屏。这两张海报既不是拿地战报，也不是业绩喜报，之所以能刷屏，是因为两大央企在北京的两个项目——保利朝观天珺、金茂满曜——互相出现在了对方的海报上，相互致意不算，还要相互致敬。

这与当下北京楼市的剑拔弩张形成了鲜明对比。两个项目都在朝阳的三间房，比邻而居，规划条件相似，又几乎同期入市。保利与金茂选择在此协同发力，以各自优势共促板块成熟，推动区域整体价值的持续释放。

这款“三间房共识”，给当下动辄拼到刺刀见红的北京楼市，吹来一股清流。

两家央企高层的态度很能说明问题。我们掌握的消息显示，保利和金茂的高层领导，都曾在不同场合向两个项目的操盘团队明示，朝观天珺和金茂满曜是“竞合关系”，两个项目不搞恶性竞争，更不搞价格战，要专心做好产品和服务，提升区域板块的价值，最终实现共赢。

领导的指示自然不能落空。销讲之中，从头就没有攻击对方项目的内容，两个项目还都“不约而同”地选择了“不上渠道”。在入市节奏上，似乎都有谦让之意，朝观天珺先开，金茂满曜后至。

这种打法，颇具北京地产市场上的”古典主义气质”。楼市黄金年代，“花花轿子人人抬”是北京开发商的共识。那时几乎没有竞品，而只有“友商”，两个甚至多个同区域板块的项目，共同做好，相互支持，区域板块价值提升，所有开发商和购房者都能受益，对区域板块也是善莫大焉。

贰

两个项目都把心思放在了自己的产品上，在细节上下的力度最能说明问题。

满曜是金茂“金玉满堂”新产品系中，满系首个北京落地项目。金茂从上至下非常重视，集团高级领导甚至亲自对项目规划设计方案把关、调整，楼栋排布、项目规划、户型设计、园林设计、装标配置等都几易其稿。

金茂满曜在社区主入口打造了150米的“超级界面”，首次使用特制陶板构建外立面，爱马仕同款的蓝绿色陶板为金茂专门开模定制，据说烧制过程中良品率只有30%，成本颇高，但视觉效果很好，既通透，又有质感。在这样的细节上舍得投入，金茂满曜的目的在于强化用户归家的仪式感和体验。

而在159平方米的户型中，满曜采用了双玄关的设计，客厅面宽高达6.9米，空间尺度足以满足居住的舒适性。在这个户型中，“家庭公区”面积达到了75平方米，使得家庭结构变化后，亲情交流的空间有了足够的保障。这种空间尺度，几乎达到了三套房的居住感受。

金茂团队在室内采用了大量高水准的倒角工艺，使用了更多弧形倒角的设计和手法。业内周知，弧形倒角对施工质量控制的颗粒度要求很高，也增加成本，圆角的设计要比普通的贵三倍，通常只有单价20万以上的豪宅才会采用。金茂细节层面上投入如此大的力度，足见开发商的诚意所在。

能检验开发商诚意的另一处细节，在于对石材的运用。满曜多处采用石材铺装。电视背景墙铺装巴西鱼肚灰石材，地面铺装月光米黄石材，在彰显高级感的同时，也通过配色体现了满曜不同于其他项目的审美水平，而这也是满曜产品的核心竞争力所在，毕竟这一代的青年用户，对居住环境的要求不再是简单粗暴的标识财富，而是要将高级和个性蕴含于独特的审美之中。这就对细节的处理提出了更高的要求，能满足这种需求的，都不是一般水平的团队。

敢于而且乐于在不是那么显眼的细节处投入的项目，必然是对产品品质和使用体验有极高的追求。满曜就是这种风格，本来南向落地窗已经在视觉上营造了很好的审美视野，但是金茂并不满足于此，还是采用了金属垭口包边工艺，同样的手法还在木饰面的骨骼线、浴室门极窄边框等方面体现。这其实要增加不少成本，但金茂仍然做了这个选择，在不显眼的地方花钱，十分能说明问题。

从这种细节处下功夫的角度而言，再加上建筑科技系统的加持，在生活舒适度、室内空间舒适等方面，都比肩广渠金茂府，甚至在建筑科技系统方面，还保有迭代改进的后发优势。对于三间房整个板块而言，毫无疑问是居住品质和功能的提升。

“先开先走”的朝观天珺，产品足够“扛打”。据说背后是保利团队102次总图方案推倒重来的坚持，是36版社区大门模型反复打磨的执着。这不是简单的数字游戏，而是一场关于“中国式好房子”的极限挑战。以“东魂西技”的手法，朝观天珺成为整个朝阳北路的新地标。

保利的团队创新性地采用了以层叠退台的金属拱架构筑建筑冠顶的手法，以铝板+石材+玻璃幕墙为材质，运用故宫拱券门的元素，加之“鎏金光瀑立面”的效果，在朝阳北路上形成了新的视觉景观，和长达240米的景墙一起，丰富了北京的城市天际线和城市界面的审美层次感。

在同样体现审美水平的园林方面，保利团队选取了具有在东方文化中有高洁之意的玉为核心元素，构建了以如意为精神图腾做的立体生态园林，汲取传统造园工艺和现代西方园林技法，打造了五进园林、五重桥景，还形成了九章如意园和两大景观环线的园林系统，中央园林面积突破万平米关口，甚至从不同角度观察，都能形成不同的视觉效果和景观。

这样的技法，保证了居住者既可以领略园林的文化内涵和景观营造的氛围感，也得以完成从城市喧嚣到居所宁静的切换。

朝观天珺还做到了堪称尚佳的视野与采光。以157平方米户型为例，总共8个外窗，其中6个都为落地窗，把窗墙比在规划条件内做到极致。既满足采光的功能性需求，又把景观视野的层次提升到了一个新的高度。

至于细节，朝观天珺也下足了功夫。例如139平方米户型中的2.5卫，以0.5卫的设计，为老人房配属了专门的卫生间，并以玻璃墙替代传统墙体，尽可能增加市内空间。又如厨房，采用了罕见的六扇门”的设计，追求与冰箱的轴线对称，这也体现了在细节层面的审美追求。

朝观天珺和金茂满曜都是“好房子”政策之后的产品，都有很不错的得房率表现，也都不约而同地采用了满配策略，厨卫家电的赠送有足够档次的同时，也都注重了功能性，都能满足高品质生活的需要，甚至在一定程度上，都已经接近“拎包入住”。

开发商把心思花在这些方面，比搞价格战更有价值。

叁

如此作风的两大开发商同期进驻同一板块，还能对完善区域的城市功能起到很大作用。

两大开发商同步入驻，同样意味着更大体量的人口导入和更稳定的居住需求预期，有利于推动区域内基础教育、医疗卫生、交通出行等公共配套的系统升级。政府部门在资源配置时更倾向于向这类集中连片、具备发展潜力的板块倾斜，加快补齐短板。

三间房板块作为成熟居住区，周边产业基础扎实，生活配套完整，城市界面已有较高完成度，长期以来吸引了大量改善型购房关注。然而，区域内始终缺乏优质教育资源，成为影响购房决策的重要因素。尽管居住需求充足，但家庭型客户对教育配套的顾虑，使该板块的发展潜力未能充分释放。

随着保利和金茂两大项目的落地，教育短板开始被正视并逐步补齐。在该区域内，有两块预留教育用地，将引入两所不低于陈经纶中学水平的九年一贯制学校，均为集团化办学模式。目前，选址确定，学籍安排及引入校方均由区教委主导，正在积极落推进之中。

两大项目的落地，还对周边基础设施建设起到提速作用。板块所在的城市支路黄渠东路、三间房南一街有望于2026年2月完成施工。这些支路的竣工，将极大的丰富三间房板块内的路网密度，便利这一板块与其他城市区域界面的交通联系，既有利于日后业主的出行，也有利于区域内的新地块尽快入市，从而进一步提升区域板块的成熟度和价值高度。

在对区域板块的价值贡献上，保利和金茂都有“传统”。金茂以广渠金茂府“开场”，不仅依靠自身品质带热了当时整个北京楼市，还带动大郊亭板块的迅速崛起和区域功能的提升，并在此之后，形成了金茂的建筑科技口碑，以完善的建筑科技系统提升居住舒适度，也实质上提升了所在板块的人居价值水平。三间房板块上的满曜，也有着同样的效果。

而保利在朝阳区也有着同样的传统。从保利国际广场到东郡，再到锦上、和光煦境，无一不是区域板块开创或发展关键结点的重要项目，对区域板块的价值提升十分明显。

朝阳北路一线是北京楼市的传统板块，区域成熟度很高，但是，近年来缺乏高品质的住宅项目供应，沿线基本上都是房龄10年甚至更长的“老项目”，这使得在产业有支撑，需求有积攒的情况下，朝阳北路一线的居住功能和品质反倒成为了短板，形成了区域板块整体价值兑现的障碍，保利和金茂的两个新项目的到来，直接将短板变成长板，极大地提升了这个板块的价值所在。

当竞合塑造秩序，一个板块的未来就有了更清晰的方向。

肆

其实，这两个项目所在的三间房板块，当下的处境十分微妙。北京楼市向来是板块轮动，无论市场环境如何，每年都会有几个热点板块。一旦“入围”，意味着更高的关注度，更多的流量，更好的业绩，更快的流速。

要成为这种第一梯队的热点板块，要有个关键要素，一个是区域内的项目，产品品质要有保障。这不能是一个项目，而是要多个项目合力而为才行；另一个是板块内部要有较好的秩序，较为合理的价格体系，这样才能确保价值。

这两点，当下市场不是随随便便哪个开发商都能做到的。

三间房板块具备了这样的素质：首先这个区域供给稀缺，多年已经没有供地，朝观天珺、金茂满曜的出现，正当其时；其次，这个区域板块的产业、生活配套已经十分成熟，区域价值来到了兑现时刻；再次，两个项目都是高品质项目，产品品质在北京均属一线。

但是，三间房板块也面临着不确定性，朝阳北路，包括黄杉木店地块在内，都是外在的压力性因素。直白点说，如果三间房板块的两个项目“内乱”，相互倾轧，那么，秩序混乱之后的三间房板块，进入第一梯队的局面将不容乐观，届时，区域板块价值的贬损，将是所有人的损失。

因此，三间房遇到保利、金茂这两个央企开发商是幸运的，把心思和精力花在产品和服务上，而避免价格战，既是相互的托举，也是共同对三间房板块价值的托举和提升，这才是真正的“共赢”所在。

一个版块的高度，是由竞争对手的格局决定的。

价格战，只能带来双输，对“友商”的恶意诋毁与恶性竞争，也只能带来板块价值体系的最终崩溃，届时谁也不能幸免。这正是我们反复强调市场秩序重要性的原因所在。懂得这些，并且做到，在当下市场比黄金还宝贵。这就是“三间房共识”的最大价值所在。

当争斗成为本能，和平反而更有力量。

来源：攸克地产一点号