摘要：表面来看，两个政策大利好：以教育优势吸引购房，降低房企投入成本吸引拿地。而仔细看这九方面政策，释放出的是区域全品质+价值提升的信号。

西安高新再次成为最近市场热议的焦点。

而这个议论的热点来自于一则《关于进一步促进高新区房地产平稳持续健康发展的实施意见》的通知。

表面来看，两个政策大利好：以教育优势吸引购房，降低房企投入成本吸引拿地。而仔细看这九方面政策，释放出的是区域全品质+价值提升的信号。

九大方面

促进区域+楼市发展

整体来看，接下来高新会继续以优质资源和优质房企的创新产品，持续把人才和产业留下，同时继续用教育资源领跑，增强区域信心和楼市信心。

而我们（四海为家）也通过九大方面意见内容梳理出4个维度。

市场信心强化：

强化多维度宣传引导

资源支持提升：

强化优质教育资源配置（合同落户即可上学）、提升高品质配套服务

增强拿地信心：

构建灵活土地供应模式、优化项目要素保障机制（落实“好房子”建设）、构建灵活便捷资金保障

利好吸引购房：

健全人才购房政策体系、加大团购政策优惠力度（去库存+激活市场）、扩围“以旧换新”政策保障

你会发现这次的政策背后其实并不是细碎的九方面，而是可以相互串联且精准定位问题的政策利好。

例如对于土地供应，高新在月初的土地资源分享会中就有提到过，未来产品将奔向低密改善，持续完成板块产品升级，打造更优的创新产品。

为了吸引房企拿地，还将“构建灵活土地供应模式”：

房企缴纳首期出让金后，即可同步办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，缩短开发周期。降低房企前期投入成本，促进房企积极参与购地。

减少房企拿地盖房的压力，有利于低密创新产品的研发，也更有利于吸引人来、吸引人才来，于是能看到月中，高新官网也已经发布了信息，精准服务区域内的34家重点企业的百余名职工代表团购房子。

通过团购看房，让更多人了解高新发展，从吸引人才来到吸引人才留下来。

那么，在创新低密产品的打造前后，对于房企的吸引又是什么？这里提到了资金层面、拿地层面以及打造“好房子”层面的细节。

同时，为了更合理加速库存去化、避免优惠之下的投资&投机行为，优化楼市环境，也提到：

通过发起团购售房，加速库存项目去化。优惠幅度达到 15%的，在合同内约定房屋交付后5年不得入市销售，优惠幅度超过 15%的，每多优惠一个点位入市限制增加一年。购买低价土地进行合作开发，供应低价住房产品的，需对房屋销售时限进行约定。

要注意，这是西安首个明确购房优惠幅度，同时提出优惠后的二手房销售限制的区域。这对于真正有购房需求的朋友来讲，是极大的利好，参加团购可以用市场原价的8.5折进行买房，激活需求同时也加速了高新“职住平衡”，进一步促进市场的稳定发展。

此外在“以旧换新”中提到：中介机构出售自有住房并新购房屋，可享受中介机构现金补贴。这让有置换需求的高新购房者能够更快速且优惠的进行置换，也是刺激了市场需求。

吸引人才、吸引好房企、配套提升构成了区域宜居宜业的整体逻辑循环，而品质提升和市场预期，则加快了区域的发展价值和楼市发展价值的兑现。

教育+品质

强优势激活购买力

在关注九方面意见内容之外，高新这次教育优化和住宅品质的双升级也更值得保持关注。

一方面，高新将“教育王牌”的价值再次优化。

作为高新的价值王牌之一，教育吸引了更多人进入这里，因此针对教育资源配置的强化，这次意见内容也提到：

做强教育配套，做优教育服务。明确新供应土地学校配套落实购房合同入学，业主凭购房合同落户，子女入学。确保教育配套与住宅同步交付，优先保障入学预期。

而在具体的实施细则中提到：

在住宅用地出让时，应明确项目学区情况，新出让住宅用地周边学校均为高新区优质学校实施凭商品房购房合同、缴费凭证落户高新，落户后其子女义务教育入学按照当年招生规定由教育部门统筹安排。

用优质教育资源吸引人来、吸引人留下来，不再交房后才“房户一致”，给多少家庭吃了“定心丸”，对区域教育发展是个突破。同时，这样的政策下，后续是否有区域能够借鉴，进一步以优质教育资源吸引购房者，也值得关注。

另一方面，对露台、阳台、飘窗进行尺度放宽，主城首个区域明确支持“套内挑空”。

对露台、阳台、飘窗尺寸进行调整：

露台进深由不大于2.4米调整为不大于5米，不计入容积率;

阳台进深由不大于1.8米调整为不大于 2.4 米，阳台占比由不大于 6%调整为不大于 10%;
飘窗进深由不大于 0.4米调整为不大于0.8米。

露台、阳台和飘窗面积都是全赠送或半赠送空间，进深调整则意味着更多的赠送面积，一定程度来讲接下来住宅的得房率会再次升级，加大西安“负公摊”住宅的占比。

上周我们（）中，对于西安主流“负公摊”住宅进行了梳理：注意，西安已快速进入“负公摊”时代！如今随着高新赠送空间尺寸的扩大调整，接下来这里是否会成为主城“负公摊”住宅占比的大头？值得保持关注。

而这次高新还提到了“支持设置套内挑空空间”。

其实在沣东的秦风雅颂项目中，我们就已经通过视频给大家呈现了出来，项目建面约137㎡的北向次卧进行了挑空。

不过要注意高新这次是主城首次提到“套内挑空”，同时对套内挑空的面积和挑空空间进行了限制：

套内建筑面积超过140㎡的住宅，可在起居室(厅)设置1处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率。

这里有2点需要注意：

其一，“挑空部分不大于两层层高”，并且是“起居室(厅)设置1处挑空空间”，这意味着未来客厅也将和露台一样形成6米甚至超6米挑空，不仅规避了传统露台可能出现的采光、隐私影响，同时这样的空间后期也可以进行两层改造，增加住宅的实用率、得房率和置业性价比。

其二，“套内建筑面积超过140㎡的住宅”，也更好的规避了契税优惠界限所带来的抗性。同时在高新先一步明确，也给各区域的政策导向和产品创新打了个样。

不过需要注意，这样的超级产品是否会对现阶段四代宅产生冲击？一二手房是否会因为新产品出现开启更进一步的“大逃杀”？需要保持关注。毕竟这样的超级产品已经不再是产品端的碾压而是空间形式的碾压，让更多居住者真正实现别墅式生活体验。

总体上，这次政策是在激活市场信心的基础上进行的新一轮楼市更新，在产品端、资源端、土地供应端等多方面都打开了新的方向。

同时，在这次的《实施意见》中，依旧明确了高新的“交房即交证”，并且将继续严肃查处在商品房销售过程中“哄拾佣金”“违规分销”“虚假广告”等扰乱房地产市场行为，严防降标减配，杜绝延期交房等。

这一次，可以看到高新针对楼市发展放出的大招，而这样从全链条落地的《实施意见》，也让我们对后续市场反馈报以更大的期待！

来源：四海为家001