摘要：需求端，企业扩张意愿受经济复苏不确定性制约，科技、金融、专业服务业等仍是需求主力。与此同时，人工智能、机器人、新能源、消费等领域的快速发展将成为写字楼需求增量的核心驱动力。
目录
商办资产运营报告
商办资产运营表现
研究体系及说明
2025商办资产运营表现30
前言
过去一年，新增办公面积持续放量、办公需求持续低迷、企业租赁决策周期变长等因素继续影响办公市场，重点城市空置率和租金表现承压，办公市场仍处于调整阶段。
需求端，企业扩张意愿受经济复苏不确定性制约，科技、金融、专业服务业等仍是需求主力。与此同时，人工智能、机器人、新能源、消费等领域的快速发展将成为写字楼需求增量的核心驱动力。
面对重点城市写字楼空置率和租金挑战，商办运营商通过智能楼宇管理、租户生态服务等方式提升资产运营效率，以应对需求波动，构建可持续运营体系。
2025年，写字楼市场的竞争将超越物理空间，转向绿色化、数字化与生态化的全维度价值重塑。核心城市产业集聚区、绿色认证资产及科技赋能的运营能力，将成为穿越周期的关键。在存量竞争时代，商办运营商如何实现写字楼资产价值重塑？如何通过租户优化、运营服务升级、技术应用和资本工具创新等实现方式实现“空间租赁”到“价值创造”的转型？
商办资产交易市场表现上，办公楼物业因具备稳定的租金收入、长期资产增值潜力等特性，在大宗交易投资中依然保持领先位置，优质写字楼项目仍具投资吸引力。
在这个周期，行业面对激烈的市场竞争环境及很多不确定性的变化，从业者不断发问：什么样的商办资产更受投资者及租户的欢迎？如何才能把自己的项目打造成为可以使资产增值的区域性、城市乃至全国的标杆项目？在存量时代中城市新要求下，企业如何携手来推动片区乃至城市楼宇经济的高效发展？
观点指数研究院长期关注商办资产企业、运营企业乃至各重点城市的项目动态，构建出样本群，并以他们为持续重点研究的对象，围绕运营指标、盈利指标、可持续发展能力、品牌价值与社会贡献、管理与效率、模式创新等进行深度的行业、企业研究，在此基础上进行一系列的分析研究，最后形成各类型专业报告并向公众发布。
本次发布的是《表现力指数 • 2025商办资产运营报告》。同时，发布研究成果之“表现力指数 • 2025商办资产运营表现30”，旨在透过挖掘出的极具代表性的经典项目来树立行业项目典范，并推动商办资产市场迈向更高质量、更可持续的新阶段。
商办资产运营：调整持续
摘要：短期内写字楼市场仍将处于调整阶段，租金下行和空置率波动或成常态。长期仍需关注宏观经济政策效果、项目经营表现以及企业盈利能力等的恢复速度。
2025年第一季度，中国宏观经济平稳修复给写字楼市场提供了基本面支撑，但结构性矛盾和外部风险导致写字楼市场持续承压。
同时，政策引导的产业升级、消费活力与投资活跃度成为市场亮点，但短期内写字楼市场仍将处于调整阶段，租金下行和空置率波动或成常态。长期仍需关注宏观经济政策效果、项目经营表现以及企业盈利能力等的恢复速度。
从重点城市数据来看，今年第一季度，上海、广州及深圳三城甲级写字楼空置率对比上年末均出现轻微上浮。由于市场新增写字楼供应挤压、企业扩张意愿因经济环境的不确定受到抑制等压力下，租金表现持续承压，重点城市办公租金水平同比及环比普遍回落。
值得一提的是，新质生产力发展正为写字楼市场注入增长动能，人工智能、工业机器人等新兴产业快速发展，带动办公空间租赁需求的增长，或成为需求增长新引擎。不过写字楼市场面临的挑战在短期内难以根本性扭转，租户议价能力增强、续租谈判周期延长等现象仍将延续。
同时，观点指数统计到75%的中国内地写字楼样本项目租金水平出现下滑，以价换量是当下业主维系运营的关键策略。聚焦写字楼项目出租率，观点指数对50个重点写字楼样本持续监测，截至2024年末，平均出租率为86.99%，对比2023年末减少0.13个百分点，写字楼市场去化压力依然存在。
现阶段，大宗资产交易仍是写字楼资产退出的核心渠道。从城市分布来看，京沪两城继续在全国商办大宗交易市场中占据头部地位，并且未来一段时间内，这种优势地位仍将持续，继续引领全国商办大宗交易市场的发展。
新增办公面积持续放量，写字楼租赁市场尚未完全企稳
2025年一季度，我国宏观经济平稳修复，GDP同比增长5.4%，增速与上年四季度持平。这一稳定的增长态势为各行业的发展提供了基本支撑，也在一定程度上影响着企业对办公空间的需求预期。
宏观政策层面，2025年《政府工作报告》将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为政府工作首要任务，同时提出要“实施更加积极有为的宏观政策”。
与此同时，今年的政府工作报告再次强调新质生产力，提出因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系。具体来看，《政府工作报告》中提出推动商业航天、低空经济、深海科技等新兴产业安全健康发展，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业，持续推进“人工智能+”行动，支持大模型广泛应用，大力发展智能网联新能源汽车、人工智能手机和电脑、智能机器人等新一代智能终端以及智能制造装备。
宏观经济增长为写字楼市场提供了基本支撑，市场供应与需求的矛盾仍在一定程度上存在，写字楼租赁市场仍处于调整阶段。
同时，宏观政策对新兴产业和消费的推动，使得科技互联网和消费服务类企业成为写字楼市场新的需求增长点，写字楼市场的需求结构正在发生变化。随着二季度宏观经济面临外部挑战，扩大内需成为关键，预计宏观政策将进一步发力，写字楼市场也有望迎来更多积极的变化，但不同行业租户的租赁需求仍将存在分化。
写字楼作为城市经济发展的晴雨表，近年来，随着宏观经济的变化、产业结构优化、政策导向等，正经历着一系列的改变。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
据国家统计局披露的数据，2024年，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为4160亿元和3208亿元，分别同比下滑9%和14.3%。
同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为1893万平方米和1940万平方米，分别同比下滑27.7%和35.2%。
与此同时，2025年1-3月，以上四项指标均出现不同程度的同比下滑，跌幅区间为11.3%到34.9%。
整体来看，2024年办公楼市场在投资、销售、建设各环节的数据均不理想，办公楼市场投资和销售活跃度降低，市场需求收缩，开发商资金投入和市场交易规模均在减少。
同时，开发商对办公楼建设持谨慎态度，新建项目减少，竣工量也显著下降，可能影响未来市场的供应规模。但前期已开工项目陆续竣工，存量市场规模仍在增加，项目去化面临一定的压力。
2025年第一季度延续下滑趋势，办公市场仍处于深度调整期，市场复苏面临较大压力。
数据来源：第一太平戴维斯，观点指数整理
注：新增供应面积和总存量面积均取四大一线城市，即北京、上海、广州及深圳的累加值
据第一太平戴维斯披露的数据，四大一线城市新增办公面积持续放量，2024年全年新增入市的甲级写字楼面积合计226万平方米，同比下滑56.63%。其中上海全年新增入市面积位居一线城市首位，达138.4万平方米。
今年第一季度，四城新增入市面积合计56.8万平方米，对比上年同期下滑47%，对比去年第四季度微升。其中深圳单季度新增供应面积居首位，约21万平方米。
在新增供应面积的推动下，一线城市甲级写字楼总存量面积继续增长，上海、北京及深圳总存量面积均超千万平方米。具体来看，截至今年一季度末，北京、上海、广州及深圳四城甲级写字楼总存量面积分别为1537万平方米、1995万平方米、734.3万平方米以及1158.6万平方米，合计5424.9万平方米，四城总量对比上年年末约增长1.06%。
从整体市场环境来看，新增供应减少，让办公市场得到喘息的机会，为行业后续的稳定发展奠定了基础。与此同时，市场需求的全面复苏仍需时间，重点城市依旧面临不同程度的挑战，未来办公市场需要在供应与需求的动态变化中持续调整与优化。
写字楼租赁市场表现上，第一太平戴维斯数据显示，今年第一季度上海及深圳两城净吸纳量环比出现下滑。同期广州季度净吸纳量回正至2.1万平方米，但在租赁需求不足、新增供应等影响下，广州全市空置率水平继续上升。
而北京甲级写字楼整体表现优于上年同期，单季度继续录得正吸纳量，约为5.2万平方米。
数据来源：戴德梁行，观点指数整理
同时，北京全市空置率水平处于一线城市最低位。戴德梁行数据显示，2025年第一季度北京全市空置率水平同比及环比均下降1.1个百分点至17.2%。北京写字楼租赁市场活跃度有所提升。
同期上海、广州及深圳三城空置率水平环比均出现不同程度的攀升，三城环比变动幅度为0.4到0.6个百分点，同比分别攀升0.1到1个百分点，供需矛盾继续影响市场表现。
租金下行趋势难止，企业如何兼顾出租率与租金单价？
虽然部分城市的写字楼租赁市场在需求端有恢复的迹象，但由于供应压力较大，尤其是部分重点城市未来仍有较多新增供应计划，以及企业降本增效等因素持续影响，因而整体租赁市场的租金和空置率等指标仍面临一定的波动压力，未完全企稳。
数据来源：第一太平戴维斯，观点指数整理
注：上海租金按披露的日租金乘以30计算得出
由上图可以明显看出，近年来，一线城市甲级写字楼平均租金呈显著下滑的趋势。自2022年第一季度起至2025年第一季度，已历经多个季度的持续下跌。具体到2024年全年，各季度租金环比、同比均呈下降趋势。
进入2025年第一季度，租金依旧延续下行，一线城市甲级写字楼平均单价约为170.35元/平方米/月，与去年同期相比下滑15%，环比上一季度下滑4%。
具体来看，北京、上海、广州及深圳四城租金单价分别为234元/平方米/月、171元/平方米/月、130元/平方米/月以及146.4元/平方米/月，四城租金环比变动区间在-5.2%到-2.8%不等。
从市场供需层面分析，写字楼市场供应过剩的问题突出。大量写字楼项目在过去几年集中交付，而企业办公需求因经济增速放缓、部分行业发展遇阻等因素，未同步增长，甚至部分企业因降本增效而缩减办公面积或选择更为经济的办公场所，导致需求端疲软。并且，远程办公、共享办公等新模式兴起，给传统写字楼租赁市场带来冲击，进一步加剧了供需的失衡。
短期内，如果市场供需关系没有明显改善，经济环境和企业策略延续下行态势，一线城市甲级写字楼平均租金大概率将持续下跌。业主方为争夺有限的租户资源，可能会进一步降低租金、延长免租期或提供更多增值服务，以提升自身项目的竞争力。
数据来源：企业披露，观点指数整理
市场调整阶段，写字楼样本项目租金单价表现同样承压。
据观点指数统计，截至2024年末，涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等重点城市的16个中国内地写字楼样本项目，其租金单价为200.15元/平方米/月。相较于2024年6月末，该租金单价下降了3.09%，与2023年末相比，降幅为4.34%。
无论是半年还是跨年度对比，租金单价降幅均较为明显，写字楼租赁市场需求端动力不足，供大于求的局面未得到有效改善。
从项目表现来看，75%的样本项目租金单价对比2023年末出现下滑，仅25%的样本项目租金单价维持不变或实现上涨。
在重点城市中，北京写字楼样本项目平均租金单价最高，上海次之。
对比2023年末，北京、上海、广州、深圳和武汉等城市的写字楼样本项目平均租金单价下滑，重庆写字楼样本项目平均租金单价与上年同期持平，仅杭州写字楼样本项目平均租金单价同比上升。
观点指数判断，杭州的一些新兴产业如信息技术、人工智能等发展迅速，吸引部分投资机构入杭，同时部分企业办公也在扩容，从而对写字楼的需求较为旺盛，有效推动部分写字楼样本项目租金的上涨。
数据来源：企业披露，观点指数整理
聚焦写字楼项目的出租率，观点指数筛选50个重点写字楼样本（包括上海恒隆广场、广州国际金融中心、北京环球金融中心等），监测其出租率走势情况。
截至2024年末，50个写字楼样本项目平均出租率为86.99%，对比2024年6月底减少0.74个百分点，对比2023年末减少0.13个百分点，尽管降幅较小，但连续两个时间节点的出租率下滑，表明写字楼市场去化压力依然存在。
同期超半数（54%）的样本项目出租率较上年末下滑，降幅介于0.4至15.5个百分点；16%的项目出租率与上年同期持平；30%的项目出租率有所提升。
从城市维度来看，广州、南京、沈阳以及无锡等内地重点城市的写字楼项目平均出租率数据对比2023年末有所提升；对比同年6月底，仅广州和杭州两城的平均出租率呈现上涨趋势。
2024年，写字楼市场在出租率层面呈现一定的下行压力，市场供应与需求之间的平衡仍未得到有效调节，新增供应或存量消化缓慢，导致存量写字楼物业出租率难以提升。
不过，部分位于核心区位的优质写字楼表现出较强的韧性。这类写字楼凭借良好的运营服务和优质租户结构，出租率保持稳定。在当前市场环境下，资产质量成为写字楼抵御风险的关键因素，对维持项目稳定运营和市场竞争力至关重要。
同时，不同城市需结合自身产业结构和经济发展特点，制定针对性的政策和发展策略，促进写字楼市场的健康发展。
七成企业出租率下滑，写字楼收入增长面临压力
企业经营层面，由于多个写字楼项目出租率下降，直接拉低了商办运营商的整体出租率水平。
数据来源：企业披露，观点指数整理
据观点指数不完全统计，2024年，14家样本企业的写字楼物业平均出租率处于68%-93%的区间。其中，仅有4家样本企业的出租率达到90%或更高的水平。
这14家样本企业的平均出租率为83.64%，与上年同期相比，下滑了2.56个百分点。宏观经济环境的不确定性、新增写字楼供应的持续冲击，以及企业办公模式变革等继续影响办公市场，企业出租难度增加。
从出租率的变化趋势来看，71.4%的样本企业出租率较上年同期有所下降，而28.6%的样本企业出租率实现了增长或与上年持平，企业在写字楼运营上存在显著差异。
从数据来看，多数商办运营商整体出租率呈现下滑趋势，企业正面临着更大的经营压力，收益可能随之减少。同时，也有部分企业凭借物业的地理位置、运营管理能力、软性服务等，在市场中具有更大的竞争力，能够维持较高的出租率。
为应对去化压力，部分商办运营商采取降价促销的手段，以吸引更多租户。虽然可在一定程度上提高出租率，但也意味着可能降低单位面积的租金收入，对整体营收产生影响。
数据来源：企业披露，观点指数整理
注：中国金茂收入数据为商务租赁及零售商业运营收入；陆家嘴集团办公收入包括甲级写字楼与高品质研发楼；九龙仓集团、瑞安房地产、恒基地产以及嘉里建设取内地投资物业收入数值
据观点指数统计，2024年里，图表中20家样本企业内地写字楼业务收入从1.3亿元到35.7亿元不等（不包括瑞安房地产、九龙仓集团、嘉里建设以及恒基地产），同比变动区间为-29.9%到8%。在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战的背景下，企业内地写字楼收入表现分化明显。
具体来看，70%的样本企业收入出现同比下滑，其中包括中国国贸、九龙仓集团、嘉里建设、长实集团等多家企业，其内地写字楼业绩受市场环境影响显著。
同期中海商业、招商蛇口、太古地产、北辰实业内地写字楼收入均实现不同程度的同比增长，涨幅分别为4%、7%、4%、8%。
其中写字楼轻资产运营商以华润万象生活为代表，针对写字楼业务可提供商业运营服务以及物业管理及其他服务。财报中披露，2024年全年写字楼业务收入约20.65亿元，同比增长7.1%，其中93.7%的收益来自写字楼物业管理服务。由此计算得出其写字楼物业商业运营服务收入为1.3亿元。
截至去年年末，华润万象生活共计为27个写字楼物业提供商业运营服务，总建筑面积为190万平方米；同时为221个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1670万平方米。
对应的，持有型商办运营商以中海商业、恒隆地产、太古地产、招商蛇口、北辰实业、中国国贸等企业为代表。
中海商业以全年35.7亿元的写字楼收入居首，陆家嘴集团次之，办公物业全年收入为31.53亿元，两者是唯二内地办公收入超30亿元的企业。不过，上述两家一样受到市场竞争的影响，部分项目也相应下调租金以保证出租率。这是一种应对市场的策略，经济不是最好时，“既要又要”的双保证基本不可能实现。
另外，瑞安房地产、九龙仓集团、嘉里建设2024年在内地的投资物业收入分别为35.47亿元、45.71亿港元、37.27亿港元，除瑞安房地产收入实现同比上涨9%外，后两者收入均出现不同程度的下滑。
瑞安房地产收入增长主要由蟠龙天地开业带来的额外租金贡献所带动，而内地办公楼项目受市场竞争、宏观经济环境等影响，截至2024年末，续租租金转跌。
另外，九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产等企业虽没有单独披露内地写字楼业务的全年收入，但从财报中也可以窥见内地写字楼经营活动面临挑战。
九龙仓集团在财报中提及，由于内地商场和写字楼租金疲软，内地投资物业整体收入下跌4%至45.71亿港元，营业盈利下跌6%至29.83亿港元。嘉里建设由于零售租赁收入增长部分被写字楼租赁收入减少所抵消，按固定汇率计算，其内地合并租赁收入轻微下滑1%。
另外，截至2024年末，恒基地产在内地的发展以甲级写字楼项目为主，已建成的写字楼与商业项目自占楼面面积比重分别为70%和30%。
受企业降本增效、市场新增供应等因素影响，恒基地产内地写字楼物业租金受压。不过，近两年于广州及上海新增投入使用的大型投资物业的租金贡献持续增长，受新投运项目收入拉动，恒基地产2024年度收租物业应占租金总收入与上年同期大致持平，为21亿港元，总体表现较为平稳，在当下这个经济周期，已经实属难得。
整体来看，受持续供应过剩、办公需求疲弱等因素影响，样本企业写字楼业务收入增长面临压力，但部分优质写字楼资产凭借核心区位、高端产业聚集、精细化运营及政策支持，在市场波动中仍展现出较强的创收韧性。
在写字楼市场压力之下，企业可通过“保出租率稳根基、提租金单价增效益”的双轮驱动策略加以应对。短期内，企业可运用租金优惠、灵活租期设置、优化租户组合等手段，稳固写字楼出租率，确保基础收益。长期来看，企业应聚焦资产升级改造、明确差异化定位，充分借助政策支持，提升写字楼的品质与特色，增强租金竞争力，从而实现收入的可持续增长。
商办运营商再迎新项目入市，消费、新质生产力等成市场需求增长点
正如上文提及的，新项目为恒基地产贡献持续增长的租金。据观点指数不完全统计，近年来，恒基地产、中海商业、瑞安房地产、陆家嘴集团、招商蛇口等在写字楼领域均有重要项目竣工或取得关键进展，同时新投入使用的写字楼物业已经开始逐年给企业带来长期可持续的经营收入。
数据来源：企业披露，观点指数整理
举例来看，2024年陆家嘴位于上海的5个甲级写字楼项目完成竣工，总建筑面积约44.8万平方米。随着多个新项目完成竣工，陆家嘴集团主要在营的甲级写字楼增至30幢，总建筑面积约236万平方米，对比上年同期的197万平方米增长约19.8%。
与此同时，2025年，瑞安房地产、恒基地产、陆家嘴集团等多家在写字楼领域均有重要项目竣工或取得关键进展。
恒基地产2024年度业绩公告披露，年内正积极建设位于上海浦东和深圳南山区的两个综合发展商业合作项目，前者为新岸商业中心，后者为云荟大厦项目，两者均接近完工，正开展招商工作。其中新岸商业中心已于今年年初全面竣工，由恒基兆业与上海地产联合打造。
但受宏观经济增速放缓、企业扩张意愿减弱等因素影响，新竣工写字楼面临招商周期拉长、租金谈判压力增大等问题。市场竞争加剧的背景下，如何通过差异化定位与运营策略提升项目的竞争力，成为企业亟需解决的核心问题。
写字楼租赁需求端，据戴德梁行数据显示，在新租和搬迁的租赁需求中，TMT、金融业、专业服务业持续占据北京写字楼租赁需求主导地位，新签约面积占比分别达38.7%、41.2%和10.1%，合计贡献超九成新增需求。
同期，以快消品为主的零售贸易企业占比提升至上海甲级写字楼租赁需求的首位，占比19.4%，专业服务业、金融以及TMT行业租赁需求占比均超10%。
广深两城甲级写字楼租赁需求同样由TMT、零售贸易、金融及专业服务四大行业主导。
TMT、金融、专业服务三大行业在一线城市均保持较强的需求稳定性，构成写字楼租赁市场的基础盘。同时，一线城市又因自身产业结构特色，催生特色需求，如上海零售贸易企业需求的崛起。
此外，新兴产业如TMT、数字经济、人工智能以及零售贸易等相关企业租赁需求增长，成为市场的亮点与潜在增长点。
基于此，重点城市写字楼市场需关注新兴产业发展，优化供应结构，提升运营服务水平，以适应市场的变化，缓解供需矛盾，实现市场的平衡与健康发展。
多家房企以售解困，险资继续投资商办资产市场
除了租赁业务带来的收入外，写字楼资产出售带来的收入同样不容忽视。
数据来源：观点指数不完全统计
注：统计项目包含办公楼、在建中办公物业、含办公物业在内的商业综合体
据观点指数不完全统计，2024年内地共计发生57宗办公资产交易事件，总交易金额约为566亿元。对比2023年，交易单数和交易总金额均实现上涨。
平均单笔交易单价有所下滑，小额高频的商办资产交易是过去一年商办资产交易市场的重要特点之一。
另外，2025年1-4月期间，观点指数统计到的内地商办资产交易案例共计13单，对比上年同期出现轻微下滑，总交易金额大幅增长至超200亿元，主要是2025年开年上海落地首单百亿商办资产交易。
值得一提的是，大宗资产交易已成为房企回笼资金的重要渠道。通过处置旗下的商业地产项目、写字楼、酒店以及部分开发项目股权等资产，房企能够迅速回笼大量现金，有效缓解资金紧张局面，保障企业在债务偿还、项目建设推进等方面的资金需求，稳固财务状况。
与此同时，大宗交易也为房企的战略转型提供了契机。随着行业发展趋势转变，一些房企借助大宗交易实现重资产出清，逐步向轻资产运营模式过渡，集中资源发展物业管理、商业运营服务等业务，谋求新的利润增长点与可持续发展路径。
其中，据陆家嘴集团2024年业绩报告披露，，得益于2024年内结转了富汇大厦B栋及C栋办公楼项目，本年度陆家嘴集团实现营业总收入143.44亿元，同比增长30.33%。尽管营业利润比上年度调整后减少15.93%，但归属于上市公司股东的净利润比上年度调整后增加了5.26%。这表明办公楼资产处置带来的收入增长，在一定程度上支撑了净利润的提升，对公司整体业绩提升和财务状况改善都有积极意义。
同期金融街旗下北京房山金悦郡和苏州融悦湾写字楼等项目实现整售，通过资产处置优化资源配置，加速资金回笼，进一步提升资产运营效率与流动性管理能力。
与此同时，2024年4月底，万科集团公开表示，为缓解流动性压力，持续推动实施“瘦身健体”一揽子方案，明确将综合住区开发、物业服务、租赁公寓确定为三大核心主业，未来资源将向这些板块倾斜。除上述三项主业外，万科计划逐步退出其他业务，并清理和转让非主业的财务投资。其中在大宗资产交易方面，万科提出坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元的交易额。
据观点指数不完全统计，过去一年里包括万科集团、新世界发展、陆家嘴集团、瑞安房地产、凯德集团、绿城中国、金融街等多家房企及资管机构积极推进旗下写字楼资产处置，以优化资产结构与回笼资金。
举例来说，2024年到2025年4月期间，房企出售商办资产典型案例包括万科集团出售上海滨江万科中心、新世界发展出售深圳前海办公楼30%股权、凯德集团出售北京凯德星贸项目、绿城中国出售杭州滨绿大厦、远洋集团先后处置北京颐堤港二期和远洋国际中心二期项目、陆家嘴集团出售上海富汇大厦A栋、瑞安房地产处置上海两个商办项目等。
数据来源：观点指数不完全统计
聚焦买方角度，据观点指数监测，过去一年里，自用型买家持续活跃，如光线传媒、长江商学院、片仔癀、南京医药等众多企业为满足自身办公需求，购置写字楼物业。
除此之外，险资作为商办资产交易市场的重要买方，2024年至2025年4月期间继续参与投资内地商办市场。据观点指数不完全统计，包括中邮保险、友邦人寿、长城人寿、新华保险、中国人寿、众安保险等在内的多家险资，积极从商办资产股东身份转换为房东身份。商办资产凭借长期稳定的租金收入，吸引险资等资方频频布局。
与此同时，上文提及的今年全国首单百亿商办资产交易案例同样由险资创造。
具体来看，今年1月底，中邮保险宣布，作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据悉，该项目估值高达109亿元人民币（15亿美元）。
据观点指数了解，博华广场位于上海市静安区南京西路商圈核心地段，总用地面积约1.79万平方米，总建筑面积达18.4万平方米。项目由一幢60层超甲级办公塔楼（建筑面积12.6万平方米）和4层商业裙楼组成，2019年由美国汉斯集团开发并投入运营，总投资75亿元，ADIA作为早期投资者完成首轮布局。
此次交易主要涉及三方：中邮人寿保险股份有限公司作为收购方基金的领投机构；美国汉斯集团旗下子公司，其既是博华广场的开发商及运营商，也将作为收购方基金的普通合伙人继续参与管理运营；阿布扎比投资局（ADIA）作为投资方之一，与中邮保险共同持有博华广场。
作为领投方，中邮保险是首次与中东主权投资机构携手合作，通过收购基金进入上海核心商圈，进一步巩固其不动产投资版图。与此同时，该项目也是中邮人寿继北京玖安广场、西安启迪中心之后，在商业办公投资领域树立的又一里程碑。通过此次交易，中邮保险成功布局上海核心地段优质办公资产，进一步优化资产配置，提升在商业办公地产投资领域的影响力。
观点指数认为，险企积极配置写字楼资产体现了其对办公资产投资收益的认可，存量优质资产仍是投资方关注的重点。
数据来源：观点指数不完全统计
分城市来看，京沪两城继续在全国商办大宗交易市场中占据头部地位，并且在未来一段时间内，该优势地位仍将持续，将引领全国商办大宗交易市场的发展。
上海作为全国经济中心，商业活动频繁，各类企业对办公、商业等地产需求旺盛，吸引了大量的大宗交易资金流入。据观点指数不完全统计，2024年上海全年办公资产交易金额占比达41.8%，稳居榜首。
与此同时，北京总部经济特征明显，众多大型企业、金融机构等聚集，也为商办大宗交易提供了坚实的需求支撑，2024年全年办公资产交易金额占比为30.3%，继续保持第二。
值得注意的是，同期广州商办资产交易金额对比上年同期显著下滑，深圳与上年同期基本持平。
除一线城市外，成都、宁波、厦门等重点城市占比有所提升，新兴经济发展区域对商办大宗交易市场的影响力在逐渐增强。
另外，今年1-4月，上海、深圳及北京三城商办资产交易数量和交易金额继续领跑商办资产交易市场，交易金额占比分别为59.6%、29.2%以及6.8%。这也表明，核心城市优质写字楼项目仍是资方首选的投资标的。
现阶段，大宗资产交易仍是写字楼资产退出的核心渠道。尽管写字楼市场面临有效需求不足、租金持续承压、空置率高位运行等现实困境，部分核心城市甲级写字楼空置率已触及历史高位，且租金连续多个季度环比下滑，但内地写字楼投资市场的长期发展仍具备积极动能。
随着宏观经济稳增长政策持续发力，新兴产业快速发展将催生新增办公需求，科技互联网、高端服务业等行业扩张有望为写字楼市场注入新活力。同时，城市更新与资产升级改造持续推进，优质核心地段物业通过智能化、绿色化改造提升资产价值，仍对机构投资者具备较强的吸引力。随着市场供需关系逐步调整与结构性改善，写字楼投资市场有望在周期性波动中实现价值修复，中长期发展前景仍值得保持乐观。
首单商业物业持有型不动产ABS成功发行，企业聚焦绿色建筑
除了直接出售外，办公物业资产证券化方式也有利于企业快速筹集资金，提高资金使用效率。
回顾2024年，全国CMBS/CMBN产品发行数量及发行规模均出现不同程度的下滑，类REITs产品发行数量和规模均有大幅提升。同时，全年成功发行5单持有型不动产ABS，其中两单底层资产为办公物业。
据观点指数了解，办公、零售物业在CMBS/CMBN中保持重要地位，过去一年里发行的产品底层资产主要集中在一线和新一线城市的办公、混合和零售物业，类REITs市场更青睐基础设施资产（如清洁能源）。
数据来源：观点指数不完全统计
举例来说，2024年到2025年一季度末，包括越秀地产、金融街、深铁集团、新鸿基地产等多家企业在内，或通过直接开展资产证券化项目，或通过战略布局与资产运营优化，在写字楼资产证券化领域持续发力，有效推动企业自身资产结构优化、资金回笼与竞争力提升，也为整个写字楼资产证券化市场发展提供了示范与推动力量。
2024年11月20日，中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行，并于12月24日在深圳证券交易所正式挂牌。此项目发行规模达14.13亿元，采用平层结构，信用评级为AAA，不设票面利率，预期到期日为2045年7月23日，每半年向投资者进行收益分配。
这是市场上第四单持有型不动产ABS，同时也是全国首单商业物业持有型不动产ABS。
项目标的物业是位于广州市天河区天河北路的ICC环贸天地及地下停车场，具体涵盖天河北路235号ICC环贸天地地上8-51层、天河北路243号ICC环贸天地地下B1-B3层，建筑面积总计约11.61万平方米。
CMBS产品上，据金融街公告披露，2025年1月21日，金融街成功发行金融街商业地产第1期（上海融悦中心）资产支持专项计划（下文简称“上海融悦中心CMBS”）。
该专项计划实际募集资金46亿元，其中优先级规模达45.7亿元，次级0.3亿元，获得AAA级信用评级，期限设定为18年（3+3+3+3+3+3），优先级预期收益率2.80%。
此次发行属于金融街储架CMBS计划的一部分。该公司于2024年12月取得深交所出具的《无异议函》，获批储架规模涵盖第1-5期CMBS。其中，上海融悦中心CMBS为首期落地项目，其区位优势和稳定的租金收益是吸引投资者的关键。
据观点指数了解，首期底层资产上海融悦中心位于上海静安区核心位置，毗邻上海火车站。项目属于大型商办综合体，包括5栋写字楼及自带6万平方米商业配套。
其中，融悦中心的写字楼部分表现良好。A栋由兴业银行整租，同时金融街2024年半年度业绩报告中披露，上海融悦中心A栋写字楼项目出租率达100%，B栋出租率数据未披露。
事实上，金融街在写字楼资产证券化领域早有布局。此前已依托金融街中心、海伦中心、金融大厦等写字楼物业，成功发行多单资产证券化产品。此次上海融悦中心CMBS的推出，不仅延续了其在商办资产证券化领域的深耕路径，也算完善了自持物业“投融管退”全价值链运作体系。
写字楼资产证券化已成为房企优化资产结构、拓宽融资渠道的重要工具。CMBS发行通过盘活优质写字楼资产，有效提升企业财务灵活性。
值得一提的是，优质绿色写字楼标的将为绿色金融发展带来新机遇，同时有望成为企业融资新选择，其中深铁集团、新鸿基地产等企业积极在写字楼碳中和债券领域展开探索。
去年8月1日，“中信建投-上海国金中心办公楼二期2期绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上交所成功发行。
该项目储架规模70亿元人民币，本期规模20.01亿元人民币，发行期限18年（3+3+3+3+3+3），AAAsf评级，票面利率2.15%，创本年度CMBS利率新低。
底层资产物业上海国金中心办公楼二期，位于上海陆家嘴金融贸易区核心地域，已获得美国绿色建筑委员会铂金级LEED认证，在节能减排等环保方面表现突出。
同时，早在2022年9月，以上海国金中心办公楼二期低区部分（6-18层）作为标的物业的“中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划”就已成功定价，首期规模20.01亿元。
据观点指数不完全统计，除新鸿基地产外，金茂、金融街、中海等房企近两年积极布局写字楼碳中和债券领域，通过资产证券化手段将绿色建筑优势转化为融资竞争力。
在“双碳”目标与绿色金融政策的双重驱动下，企业对写字楼绿色建筑的关注已从单纯的社会责任履行，转变为提升资产价值、拓宽融资渠道的重要战略布局。绿色建筑正成为企业优化资产结构、增强市场竞争力的关键抓手，也为写字楼资产证券化市场开辟了新的增长路径。
随着绿色建筑政策支持力度加大及市场认可度提升，预计未来绿色写字楼标的将在资产证券化领域占据更重要的地位，推动房地产行业向绿色化、可持续化方向转型。
商办资产运营表现
研究说明
筛选城市范围：中国内地区域。
项目样本选取标准：2025年在中国内地处于运营中的商办资产项目。
口径统计时间：营运指标统一截取时间为2025年3月31日；一般财务指标统一截取时间为2024年1月1日-12月31日。
活动办法
活动邀请和申报资料 (2025.03-2025.05)
通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据。
行业调研 (2025.04-2025.05)
观点指数研究院对商办资产行业进行深入调研交流，并面向全国商办资产运营企业、投资机构、金融投行及专业机构发出调查问卷。
综合研究及统计 (2025.05)
观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“表现力指数 · 2025商办资产运营表现30”研究成果。
“表现力指数 · 2025商办资产运营表现30”授牌典礼 (2025.05.20)
观点指数研究院将于2025年5月20日在“2025观点商办暨资管大会”上发布并举行“表现力指数 · 2025商办资产运营表现30”授牌典礼。
数据及调研
数据获取方法：企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。
品牌、管理及创新指标调研方法：通过专业机构综合研究，覆盖至全国开发企业、商办资产运营机构、金融投资机构、专业机构等。
研究体系
01 营运指标：营运能力
通过各种运营指标来综合衡量项目的营运水平。
研究指标包括：资产区位、建筑规模、入驻企业构成、配套设施完善度、税收贡献等。
02 盈利指标：可持续发展能力
通过盈利指标中的营收效益、可持续发展能力等多维度综合衡量这一年里的项目表现。
研究指标包括：出租率、平均租金水平、租金收入、资产值等。
03 品牌指标：品牌价值与社会贡献
通过各项综合指标，衡量项目品牌是否在市场内具有广泛的认知度，租户是否认可项目并给予了较好的评价，以及项目是否具有社会责任感。
研究指标包括：项目熟知度、租户满意度品牌认可度、市场认可度等。
04 管理指标：管理与效率
通过各项商业模式和管理指标来衡量项目是否具有成熟的运营模式与管理经验，以及是否构建、培养、打造出一流的专业团队。
研究指标包括：招商管理、数字化平台建设、商办物业评级等。
05 创新指标：模式创新
通过各项综合指标，衡量项目在资本运作、产品开发以及模式运作方面是否具有先进的创新能力。
研究指标包括：模式创新、产品创新、资金运用与融资。
中国人寿金融中心、广州IFC等标杆入选“2025商办资产运营表现30”
在商业地产领域，商办资产的运营水平不仅是衡量其市场价值的核心标准，更是预判行业发展潜力的重要风向标。
为精准锚定行业标杆，观点指数研究院通过对商办市场趋势、标杆项目案例、头部品牌动态及金融资本等的长期跟踪与深度研究，构建起涵盖营运效率、盈利能力、品牌价值、管理水平、创新能力等多维度的评估体系，系统挖掘并甄选出行业内的卓越典范，旨在表彰那些在商办领域锐意创新、运营卓越、积极探索的先锋项目，为行业可持续发展提供可复制的实践样本。
“2025商办资产运营表现30”聚焦全国重点城市，涵盖北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及杭州、成都、武汉、南京、重庆等新一线城市及强二线的核心商办市场，从中严格筛选出30个表现突出的写字楼项目，汇聚成研究成果。
最终中国人寿金融中心、广州国际金融中心、深圳中信国际大厦、北京环球金融中心、前滩中心、上海金茂大厦等30个写字楼项目成功入选。
前滩中心等30个写字楼项目脱颖而出，主要是综合了各自卓越运营策略、高效的资产效能和强大的市场影响力等多要素，成功入选，成为行业发展的标杆案例。
作为北京CBD核心区的超甲级写字楼，北京环球金融中心以“高端金融聚集地”为定位，吸引众多国际投行、律所及世界500强企业区域总部入驻。项目的设计非常出挑，智能楼宇系统实现能耗优化与安防升级，成为目前北京CBD商办资产运营的典型范本。
中国人寿金融中心，这个项目位于上海小陆家嘴核心区位，租户结构呈现高度专业化特征，金融机构入驻占比高达85%，涵盖银行、证券、保险等领域头部企业。在项目区位选址、高端配置及自身品牌加持下，吸引大批行业头部企业入驻，使得在租金收益与出租率方面表现突出，实践了金融生态圈构建+数字化运营”双轮驱动模式，使得资产价值得到高效转化，成为商办资产运营的一个优质范本。
前滩中心，区别于入选的其他几个上海项目，它聚焦新兴产业发展趋势，以产业集聚为导向，精准定位为“新经济总部基地”。作为陆家嘴集团布局前滩国际商务区的标杆项目，前滩中心以“城市融合空间”为定位，项目自入市以来已成功签约多家全球知名跨国企业总部、行业龙头企业等，仅用三年时间实现从竣工到出租率超90%的运营成果，基本诠释了商办资产的“地段+生态”价值逻辑。
上海金茂大厦作为老牌的陆家嘴地标性建筑。在项目运营上不断创新，凭借优质的办公空间、高端酒店服务以及著名的观光景点，吸引大量企业、游客，实现办公、酒店、旅游等多元业务协同发展，资产运营收益稳定且多元，坚定维持了“陆家嘴“三件套”的牢固江湖地位。
聚焦广州写字楼市场，过去一年里，广州写字楼租赁市场面临需求疲软与供应激增的双重压力，在此严峻形势下，广州国际金融中心属于逆势破局的一个亮点项目，以精细化运营巩固地标优势，推行“一客一策”定制化服务。作为珠江新城核心地段的地标性建筑，租户结构非常优质，租户粘性很强，2024全年续约率超80%，续约面积超4.2万平方米，市场竞争力非常突出，并展现了极强的抗风险能力。
深圳写字楼市场表现上，深圳中信国际大厦、中国华润大厦、金地威新中心、深圳平安金融中心、时间广场以及卓越世纪中心一号楼6个标杆写字楼项目成功入选。
深圳中信国际大厦在运营过程中，注重模式不断创新，擅长整合产业资源。大厦同时通过引入智能化管理系统，实现楼宇设备的高效运维，办公空间的灵活调配以及便捷的客户服务体验。
研究成果中既包含一线城市核心地标，也纳入新兴城市标杆项目，如武汉北辰光谷里，它以“科技+产业”为导向，吸引到华为武汉研究所等科创企业入驻。
入选“2025商办资产运营表现30”的这些项目，无论是凭借核心区位优势与高端硬件配置奠定运营基础，精细化运营的同时不断创新，还是外延到与产业融合激发资产活力，都为商办资产运营提供了宝贵经验。在市场竞争日益激烈、行业变革加速的当下，它们的成功实践将引领更多商办项目探索可持续发展路径，推动商业地产行业向更高质量的运营方向迈进。
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基于此，观点指数研究院以全角度视野，把握行业发展走势，对相关资本金融、土地、商业市场等动态、结构、信息，以及复杂的市场和交易数据，进行深入分析。同时，以敏锐的市场眼光，独特的视角，剖析各业态之下的市场万象，如物业、产业、文旅、创新业务等，为企业谋划决策提供参考，共享行业发展红利。
来源：观点机构