摘要：最近，瑞银证券（UBS）研究总管John Lam做了一场内部深度分享，主题就是《中国房地产何时见底》。作为一名投资人，我听完整场直播，最大的感受是：我们之前可能都看错指标了。

别再盯房价了！瑞银揭秘：租售比1.8% vs 利率3.1%，这笔账算不过来，谁敢买房？

做投资的，都懂巴菲特那句“别人恐惧我贪婪”。现在的问题是，面对中国房地产这个史诗级的“恐惧”周期，我们到底该在什么时候“贪婪”？

所有人都想抄底，但底在哪里？

最近，瑞银证券（UBS）研究总管John Lam做了一场内部深度分享，主题就是《中国房地产何时见底》。作为一名投资人，我听完整场直播，最大的感受是：我们之前可能都看错指标了。

瑞银的结论非常犀利：房地产见底的信号，不是看新房卖了多少套，也不是看二手房降价多少，而是看一个最容易被忽视、但也最真实的指标——租金。

为什么？因为当市场回归理性，所有人都会算一笔账：到底是买房划算，还是一直租房划算？

今天，给大家拆解一下瑞银这份报告里的“干货”和“猛料”。

一、核心死结：1.8% vs 3.1% 的“夺命剪刀差”

我们先来看一组“要命”的数据，这也是瑞银判断内地住宅市场还远未见底的核心逻辑。

目前，中国一线城市的住宅租售比（租金回报率）是多少？答案是：约 1.8%。

什么概念？你花1000万买套房，一年的租金收入大概是18万。

那么，我们的按揭利率（房贷利率）是多少？

答案是：约 3.1%。

什么概念？你贷款1000万买这套房（假设全额贷款，便于理解），一年要还的利息大概是31万。

1.8% vs 3.1%！

这个“剪刀差”意味着什么？

意味着你作为房东，每年净亏损 13万（31万利息 - 18万租金）。这个亏损，还是在房价一分钱不跌的“最理想”假设下。

在过去，大家为什么愿意忍受这种亏损？因为我们都坚信房价会大涨，这点利息亏损跟房价上涨的收益比，不值一提。

但现在，情况变了。

当所有人对房价的预期从“大涨”变为“平稳”甚至“下跌”时，大家就都会变得“理性”了。这笔账一算，结论很清楚：现在买房，不如租房。

瑞银发现，过去两年，一个明显的趋势是，客群正在从“买房”转向“租房”。

所以，瑞银的结论是：在中国，只有当租售比（1.8%）重新接近甚至超过按揭利率（3.1%）时，买房的吸引力才会回来。否则，市场就没有真正的“底”。（这个最后的结论是有点扯淡的！租售比超过按揭利率，得等猴年马月啊！所以，参考20年期或30年期国债收益率是一个比较不错的锚）

二、 租金为何还上不去？两大“供给巨兽”压顶

好，既然租金这么重要，那租金什么时候能止跌回稳呢？

答案是：难。 因为租房市场的供给（供应）实在太大了。

瑞银指出了两个租金上不去的关键原因：

第一，保障房（公租房）的“海量”供应。

大家可能对这个没概念，瑞银给了一个数据：“十四五”规划期间（2021-2025年），全国计划筹建870万套保障性租赁住房。870万套是什么概念？平均到每年，这个数字占到了全国新房成交套数的20%！

你想想，市场上突然多了这么一大批专门用来出租、而且租金更便宜的房子，它对商品房的租金市场会是什么样的冲击？这绝对是一个巨大的“分流”效应，它会死死地压住租金的天花板。

第二，新房交付，被迫“租转售”。

过去几年卖掉的新房，现在正进入集中交付期。很多房东（尤其是投资客）发现房子卖不掉，或者卖了血亏，怎么办？只能挂出去出租，先收点租金回回血。

这就导致租房市场的“供给”进一步暴增。

需求在减少（大家不买房了），供给在暴增（保障房+新房交付）。

所以，我们看到一个“怪现象”：虽然租房的人变多了，但一线城市的租金今年以来平均还是下跌了3%（当然，这比去年的下跌7-8%要好）。

租金不止跌，买房的账就总也算不过来。这个逻辑闭环，就是当下内地住宅市场的最大“困局”。

三、开发商的未来：从“造房”转向“资管”

在这样的市场里，开发商怎么办？瑞银也给出了三个方向，基本宣告了“高周转”时代的彻底终结。

1、预售制度取消？（“灭顶之灾”）住建部之前提过这个方向。瑞银直言不讳，如果真的取消预售制（改成现房销售），那民企开发商基本就“没法玩了”。因为项目回报率将远低于他们的融资成本。

2、“好房子”战略（“高度内卷”）国家现在提倡建“好房子”，满足改善型需求。这导致开发商都在往一个赛道挤——高端豪宅。瑞银观察到，今年开发商拿地，拿地的“数量”和“面积”都在大幅下降，但拿地的“总金额”反而在增加。这说明大家都在抢核心地块，做高单价项目。这对于大体量开发商反而是个难题，因为市场上的“豪宅”项目是有限的，根本撑不起他们原来的千亿规模。

3、保障房（“被迫转型”）未来开发商的另一个出路，可能就是参与保障房的建设和运营。但这门生意的逻辑，已经从“赚房价上涨的钱”，变成了“赚长期租金和运营的辛苦钱”。

这个转型，对开发商来说是极其痛苦的。

四、 唯一的亮色：商场和“国产品牌”的崛起

聊完了住宅，瑞银的分享里其实也提到了一个“亮点”——商业地产（shopping mall）。

瑞银发现，从三季度开始，国内的高端零售（奢侈品）有明显的回暖迹象。这背后，和股票市场回暖、黄金价格上涨带来的“财富效应”有关。

但这只是短期。长期来看，一个更有意思的“Alpha”（超额收益）机会出现了：国产品牌的崛起。

过去，我们都觉得港资开发商（比如恒隆、太古）牛，因为他们能招来LV、爱马仕。但现在，风向变了。

国产品牌正在强势崛起，它们的吸引力甚至超过了某些国际二线品牌。

瑞银认为，在这波“国潮”中，内地的商场运营方（比如华润、龙湖）反而比港资更有优势。因为他们体量更大、网点更多、对本土品牌的信息也更灵通。

用我们做投资的话说，商场运营方就像“基金经理”，他们手里的“持仓”就是各个品牌。谁能最快地“调仓”、换成最能吸引客流的“国产品牌”，谁就能跑赢大盘。

更有利的是，由于住宅市场熄火，开发商不拿地了，未来3-4年，新商场的“供给”将会断崖式下跌。

供给减少，需求（高端+国潮）恢复，这对于手握优质商场的“包租公”们来说，绝对是个利好。

五、香港的“启示”：我们看到了“黄金交叉”

非常有意思的是，瑞银在报告里花了大量时间对比香港和内地。

香港的住宅市场，已经出现了我们梦寐以求的信号。

过去两年，由于香港大力推行“高才通”、“优才通”，大量人才涌入香港，首先要解决的就是住房问题。

这导致香港的住宅租金，过去两年每年都在涨！年均涨幅 5%-6%！

租金在涨，房价在跌，一涨一跌之间，奇迹发生了：香港的租售比（租金回报率）已经上升到了 3.7%。

同时，由于美国预期降息，香港的按揭利率已经下降到了 3.3% - 3.4%。

3.7% > 3.3%！

瑞银把这个称为“黄金交叉”。当租金回报（3.7%）超过了贷款成本（3.3%）时，买房的账，终于算过来了！

这在香港过去20年的历史上，都是一个极其可靠的“房价见底”信号。

所以，瑞银对香港房价的判断是：今年持平，明年有望实现 0-5% 的正增长。

当然，香港也有隐忧。瑞银提到，香港政府未来（2025-2030年）将推出高达18万套的“保障房”，这会限制未来租金的上涨空间。

听完瑞银的分析，我们再回到最初的问题：内地房地产何时见底？

答案已经很清晰了，我们必须同时修复“租金”和“利率”这两头。

所以，真正能让市场见底的“王炸”政策，只有两个：

1. 用“国家队收储”代替“新建保障房”。

既然保障房的“供给”是压垮租金的稻草之一，那最好的办法，就是国家队（比如城投、地方国资）不要自己再去“新建”保障房了，而是直接下场，打折“收购”目前市场上卖不掉的二手房或新房库存，把它们转化成保障房。

这样做，一举两得：既完成了保障房的KPI，又消化了市场上的“过剩供给”，让租金市场得以喘息。

2. 继续“降息”，大幅降低按揭利率。

既然租售比1.8%动不了，那就把按揭利率（3.1%）降下来。如果房贷利率能降到2%甚至更低，让“租售比”和“按揭利率”之间的“剪刀差”消失，老百姓自然会重新开始算账。（这个大概率是不可以的，让咱们的存储概念龙头农业银行们怎么办！）

最后，作为一名投资人，我想说：

香港首富李嘉诚先生有句名言：“不赚最后一个铜板。” 这句话用在房地产的旧时代，是智慧；用在新时代，是必然。

靠“房价上涨”躺赢的时代，彻底结束了。

瑞银的这份报告告诉我们，未来的房地产，将回归它的本质——居住属性。而支撑这个属性的，只有两个东西：一是“租金”（现金流），二是“运营”（资产管理）。

这对于开发商，是从“赌徒”向“管家”的转变。只有当租金回报率这个最朴素的商业逻辑回归时，真正的“底”，才会到来。

你认为呢？欢迎在评论区留下你的看法。

【访谈原文】

徐冰（robin）：好各位现场的朋友，大家下午好啊，欢迎你们准时收看瑞银证券UBS的现场直播啊，我是瑞银证券的中国部研究总管robin徐冰。那作为我们瑞银2026的一个展望的主题啊，今天呢我们和大家交流的是一个大家比较关心的主题，就是中国的房地产何时见底。那我们今天呢非常荣幸地邀请到了我们瑞银亚太房地产行业的研究主管林正宏（john lab）来跟大家进行一个分享交流。那我们今天呢会先请教john跟我们做一个主题分享，那么接下去呢会安排这个问答交流环节。

林正宏（john lab）：好的谢谢robin，那今天的话我就为大家分享一下中国房地产，包括香港房地产的一些看法。

那首先，我先用一个图表来总结我们对内地地产跟香港地产的一些看法。 对，我们现在投屏这张图呢，是我们把中国内地住宅、写字楼包括零售地产以及香港零售地产、写字楼跟住宅做了一个总结。那这个图呢我们主要是看租金的周期，我们把租金周期分为四个部分。那作为分析师，最主要想知道哪一些资产类别可能差不多到拐点，它不一定是说一定要从下跌变正增长，只要它下跌有点放缓或者增速有点放缓，有边际的一些变化的话，那我们觉得也需要跟我们的客户去说一下的。

那首先我们来说一下我们中国内地的房地产的一个看法。如果我们看住宅（residential）这边的话，其实可以看到我们的租金应该还是在往下降的，当然往下降的一个幅度是比去年要减少。那为什么我们那么看重租金或者住宅看租金的话，是因为我们觉得新房、二手房跟租房这三个市场都是连在一起的。

复盘过去5年的地产下跌周期的话，其实一开始我们会看到老百姓会从新房往二手房这边去靠，也就是说更加买二手房而不买新房。然后到过去两年的话，感觉大家更加理性一点了，对房价的预期可能也都没有太多的期待，可能也会去考虑到底是买房合算还是租房合算。就假设房价不增长或者平稳这样的一个前提，其实如果是这样比较的话，那还是租房划算，所以我们也看到有更多的客群从买房变租房了。

不过这里有两个问题，第一个问题在于我们住宅一线城市的租售比还是比较低，现在租售比大概是1.8%。现在展示的图是过去大概七八年以来的租金回报率（租售比）跟按揭利率的比较，我们的按揭利率大概是3.1%。那基本上如果买房的话，可能还是亏的，假设房价不涨的话，因为利息已经高于租金了。 我们也知道过去那么多年以来，其实也没出现过租售比大于按揭利率的情况，那在中国能不能出现呢？其实我们过去也的确没经历过这么长时间的下行周期，基于大家现在也比较理性讨论买房跟租房，以及一线城市租房的客群也都是比较庞大的，所以我觉得今天我们也有必要去考虑租售比这个问题。

然后刚才提到的另一个问题是关于租金还是往下跌的，虽然需求是由买房变租房，理论上租房需求会有所增加，但是我们也看到租金还是往下跌。四个一线城市今年以来的租金大概跌3%左右，这个跌幅比去年要好一些，去年大概有7~8%。我理解背后的原因还是供给太多了，一部分是在于保障房的供应，因为原来我们国家提出保障房是在2021年，提了一个“十四五”规划，大概870万套全国。如果拆解一下，每年的话，这870万套可能都占到20%的新房成交面积和套数了，这肯定会对一些商品房的住宅或者租房有分流影响。第二是新房的交付也会对租房的供应有所增加。

所以这两个问题就导致我们看国家提到的“止跌回稳”，方向是对的，不过时间点可能我们还是要看到租金先止跌回稳，然后后面再看到买房的客群从租房再回到买房这边去。那什么时候回到的话，就回到刚才提到的租售比问题了。所以其实看到这两个点的话，对于中国房地产住宅这边的话，其实挑战还是比较大的。

但另外，国家最近也提出“十五五”规划，包括新发展模式，其中我觉得对于我们这个行业会有三个影响，也可以探讨一下对开发商的影响。

第一是提出“好房子”；

第二还是保障房，但这些保障房的描述变化在于优化保障房的供给；

第三是预售制度的取消，之前住建部也有公开说过这样的说法。 那对于开发商的话，其实意味着未来五年还是有一个比较大的转型。

首先，如果预售取消的话，基本上我觉得民企开发商也都挺难去做地产开发这个业务了，因为项目回报率会远低于他们的边际融资成本。

第二，保障房这边刚才也提到，过去5年的供给其实对租金也是有压力的，未来估计可能新建的保障房会有所下降，根据土地成交的数据。但是这边可能要看到租金真的止跌回稳的话，也都需要看到宏观经济变好，才能看到租金全面的止跌回稳。

第三，“好房子”对于开发商的影响在于高端的豪宅盘那种改善需求还会有些需求在里面，不过对开发商的影响在于可能今天他们能做的盘的数量会大幅下降。侧面来看，我们看今年的土地成交，也能看出来，大部分的开发商拿地的金额还是增加的，同比看可能有些涨一倍或两倍，但拿地的数量或者面积的话其实就往下降，那也就意味着他们未来会做更少的项目，但每个项目的金额会更大一些。那相对来讲，对于小开发商会比较利好一点，因为对大开发商来讲，他们的体量已经非常大了，要在有限的市场去找出高端的豪宅盘来开发的话，其实是比较困难的。所以我想说对于内地住宅这边的话，大的方向其实还是比较困难，挑战还是比较大一些，特别是开发商未来的生意逻辑。

另外关于商业房地产这边，主要是讲商场（shopping mall）这个部分。我们最近也发了一个报告，是关于高端零售这边有一些恢复的迹象，这个除了有一些国内的商场运营方有这样的说法以外，包括港资的港资开发商，他们在国内也有比较多的业务，也看到高端零售这边有一点变好。 其实这边还有一些数据，首先从三季度开始，我们观察到高端零售这边有所变化，而且不但是国内，香港也有。我们展示有几个图，主要想表达的信息是在于因为股票市场的变好，包括黄金价格的上涨，所以导致高端零售这边都有一个边际变好，而且不单是去年的基数变低而带来的变好，而是真正的变好。当然可以说这个变好能不能持续，因为还是跟股票市场有关，但是我们最近也发了一个报告关于国产品牌的崛起，这个观点挺有意思想跟大家分享。 传统来看，国内开发商跟港资开发商在国内运营可能会有一些比较大的区别，在于港资开发商他们对于吸纳国际品牌，特别欧洲奢侈品品牌是有优势的。但是过去一年，我们很明显看到一个国产品牌的崛起，这个国产品牌崛起其实对于国内的shopping mall的运营方反而会更利好一点，因为第一他们体量大，屏幕的运营数量体量比较大，比港资的大；第二他们信息会更有优势，港资开发商在信息获取上可能还会相对比较慢一些。所以我想说的是在国产品牌崛起的话，可能也会出现有些shopping mall的分化，因为我们看商场的运营其实就像基金经理一样，每天或每半年、每个月都需要去不停的换租户、换品牌，把品牌放在自己的组合（portfolio）里面，这样的话就可以做到比同行或者比社邻更高的同店销售的增长。那当然这几年是比较难的，因为大家都面临着消费降级，但是这是每家购物中心他们的阿尔法所在。所以这些国产品牌的崛起，对于商场运营方的话，是有一个比较大的阿尔法的区别的。

另外，未来我们看商场的供给会减少。未来3年，我们比较确定国内商场的供给会下降，这个原因比较简单，是因为住宅的土地供给已经从高点到现在跌了70%，开发商也都没有太多意愿做综合体项目了，因为住宅价格往下跌，所以基于大概3年到4年的开发周期的话，我们能判断未来3年商场的供给会往下降。这对于商场的业主也好，运营方也好是个利好，因为过去几年我们看到有公司做到同店销售有增长，但反映到租金上其实也不一定增长，原因是因为商场的竞争话语权或者议价能力都在往下降，未来伴随供给在减少的话，可能话语权这边能回来一点到商场这边去。

关于国内部分，我还想有两个点想去补充的。第一是关于国内的公募REITs（房地产投资信托基金）包括私募REITs。这个话题我们3年前或4年前写了一篇报告关于国内的公募REITs，然后大概两个月前我们又写了一篇报告是关于私募REITs。其实说白了，公募REITs我们看到无论是发行的结果，包括交易的价格，也都是比较的好。这边展示有两个图，都是国内的一些商场公募REITs的交易对应的股息率，股息率过去一年都是往下降的，最近有一些反弹，但总体方向是往下降，意味着股价或者单位价格在往上涨，最主要原因还是流动性比较多，然后缺乏好的资产。 那这个跟私募REITs有什么区别呢？就在于公募REITs拿到批文的话发出来都是非常火爆，但问题在于供不应求，所以从去年4月份上海交易所也开始推私募REITs。

对于开发商来讲，私募REITs的监管没有像公募REITs那么严谨，所以发私募REITs相对来讲会比较顺畅一点，包括一些不在公募REITs覆盖的资产类别，像写字楼，也都能发，而且募集基金也都没有限制，也相对比较松一些。我们认为这个对开发商是个利好，因为未来的话开发商可以利用公募REITs也好，或者私募REITs也好，来去把他的资产变现，同时有很多的内地开发商在港股上市，港股开发商的估值都偏低，大部分公司市净率（PB）远低于0.1，都是低于一倍。

伴随公募REITs、私募REITs的估值往上的话，其实就有可能开发商可以去进行一个境内外价差的套利，就通过分拆到公募、私募REITs来去进行一个估值的重估。 然后另外我也想分享一下关于香港这边。香港这边如果回到这个图表的话，其实香港相对来讲还是比较不错的。

首先，我们看到住宅的租金价格过去两年有大概5%到6%的同比增长，每年5%到6%。背后原因是因为香港政府在2023年放开高才通、优才通，同时高才生、优才过来香港更多是为了他们的子女去读书和教育，所以导致租金在增加。 这个租金增加跟我们国内的一线城市是有所不同的，所以伴随租金的增加，以及美国的降息，我们会看到现在香港的租售比大概是3.6-3.7左右。展示一下关于香港住宅租售比的图表，左上角这张图的黑线代表租售比，大概是3.7，原来的按揭利率比较高，大概是4%左右，2022年跟2023年，因为今年以来美国有降息，所以我们的按揭利率也都跟着一起往下降，现在按揭利率大概是3.3%-3.4%左右，往后看美国还会有一些降息，所以香港的按揭利率应该还是往下降的。

根据过去20年的历史数据，只要按揭利率低于租售比的话，基本上房价就能做到止跌回稳，因为利率低的话开发商可能也会不卖转租，也有一些业主端也是不卖转租。我们也看到香港的二手挂牌大概同比下跌了20%，但买家也会算一笔账，买房划算还是租房划算，所以基本上都跟租售比高度相关，这个关系过去二三十年都是一个挺好的指标。 往后看的话，我们对香港房价的判断是今年大概持平，明年大概是0~5%的增长，这样的态势。原因是因为我们看到今年私人住宅的供给还是比较多，但到明年和后年的话就会逐步往下降了。但是我们没有特别说对住宅特别乐观，因为背后原因其实跟国内差不多，只是香港这边保障房的供给没有像国内那么快。香港政府也是在几年前提出要增加保障房的供给，香港叫“供应房屋”的增加。

公屋（保障房）这边根据香港政府的计划，大概2025年到2030年都会有大概18万套，大概换成每年的话是3万套多一点，这个数基本上是比过去5年或者过去10年接近要翻倍了，上一次有比较多的保障房要回到97年到03年那个水平，所以保障房的增加会有点制约未来租金的增长，这是关于住宅的部分。然后写字楼的部分，我们可以回到刚才提到的租金周期，写字楼的供应会开始减少，我们也看到需求有所增加，其实我们觉得写字楼会更加接近一个底部或者接近止跌回稳。我们判断明年中环的租金就会持平，然后见底。 我们有一些比较有意思的数据，香港的写字楼需求大头还是金融行业为主，大概占了60%左右，如果看金融行业的需求的话，最客观的数据应该是看有多少的招聘或者多少人头从事金融行业，在香港从事金融行业都需要持牌，如果见客户的话，所以我们有统计香港证监会的持牌人数数据。其实从这个图我们能看到，因为香港股市比较好，特别是经济来比较好，所以我们看到证监会的持牌人数从去年的9月份就开始增长了，而且我们也看到如果把这些数据再拆开的话，买方跟卖方的区别在于买方的扩张可能会更快一些，特别是对冲基金，过去增加的比较快一些。 为什么我们要提这个点呢？是因为买方跟卖方、对冲基金跟长基金，他们对于写字楼的需求都是有所不同的，对于写字楼所在地都会有所不同，就比如说对冲基金他们一般都在中环，而且他们对租金敏感度比较低，所以伴随对冲基金的扩充的话，我们判断中环写字楼的需求会有所增加。但是不代表整个香港都会增加，因为其他的领域相对还比较稳定一点，而且明年中环的写字楼供给基本就没有了，所以我们觉得未来写字楼的租金表现会比较分化，像香港其他区域的写字楼租金可能还在往下跌，大概我们估计跌3~5%，但中环的话会先看到止跌回稳。

最后的是关于零售端，零售这边我们会放在香港写字楼的后面，因为其实跟国内的零售差不多，也就是说高端的话短期有一个变好，但是香港的零售中长期还是比较困难的。 我们这里有一个比较中长期的看法，关于香港零售。香港零售包括香港零售地产会面临两个问题，第一个问题在于国产品牌的崛起，原来香港比较吸引旅客的地方在于有海外的品牌，但今天因为国产品牌崛起，其实国内的商场可能比香港的商场会更有吸引力一点，这个其实跟商场的运营方没太相关，更多是跟整个零售业生态结构性变化有关的，这也是地产公司没法去扭转过来的，所以北向消费除了性价比以外，另外一个是品质或者消费习惯的变化或者趋势，这个变化伴随国产品牌的崛起以后，可能深圳的商场里面的品牌会比香港的商场里面的品牌更有吸引力一点。第二是关于国内特别在深圳的退税，其实从今年7月份和8月份开始，深圳市政府打开了福田口岸、罗湖口岸跟深圳湾口岸，允许香港居民在这三个口岸来去进行退税，这对于相对单价比较高的一些产品，就会有负面影响，特别是高端的消费品，包括电子产品都会有比较大的负面影响。第三是在于香港电商的渗透率比较低，大概是11%左右，但是最近也看到国内的电商平台在冲击香港，因为原来香港的商场都没有太多经历过电商的冲击，但国内的商场早都已经习惯了，所以即便这样，对于香港零售还是比较大的冲击，特别是轻奢的话。

所以如果我们去总结一下的话，其实整个内地跟香港房地产这边，先从内地开始讲，对于内地的零售商场，高端的会相对比较看好一点，但只限于高端，大众的话可能还比较难一点。住宅因为保障房的供给，租金还得往下跌，可能还需要点时间来消化这些库存。然后香港这边的话，住宅这边已经看到租金有所增加，往后看的话，我们可能需要注意一下保障房的供给增加怎么样影响香港的租金，还有香港的写字楼感觉是差不多到一个拐点，明年中环的租金我们估计会见底。最后的是关于零售这边，香港的高端零售短期是变好，长期的话还是有一些结构性的问题，原因还是刚才提到的国产品牌的崛起、国内退税、国内的电商冲击香港。 那好，我今天的分享应该差不多，那后面我再把时间交回给徐冰，谢谢。

徐冰（robin）：好，感谢john的分享，我们进入问答环节，大家可以通过万德的终端互动区来进行一个提问。好我看到有问题想请问john，第一个问题就是政府可以做一些什么来稳定房地产市场。

林正宏（john lab）：首先，我觉得“止跌回稳”还是需要两个方面一起来驱动的。第一，租金是一个挺好的指标来反映供需关系，租金要先看到止跌回稳，收储是一个方法，刚才提到保障房对于租金是有负面影响，但如果是通过收储来进行的话，那这个影响就会相对较低一些。但是过去几年我们看到的可能更多是新建，因为收储也是去年才提出来，在途的项目还是会对租金有影响。第二，今年最有效的政策应该是调整按揭利率，我们现在的按揭利率还是3.1%这样的一个水平，相对还是比较高的。这就像香港一样，如果利率往下降的话，老百姓也会去算一笔账，就买房划算还是租房划算。所以总结的话，第一是收储，第二是按揭利率的下调。

徐冰（robin）：好的，谢谢john的回答。那么第二个问题是我们需要看到哪些数据，才能在市场上获得更积极的效果。

林正宏（john lab）：因为之前也提到关于“止跌回稳”，我理解的话应该还是跟房价有关，所以第一指标应该还是看房价的，第二是在于房价如果连续好几个月下跌，这也反过来会导致居民财富效应的负面贡献或者负面影响，另外也会对金融体系出现一些潜在的风险，因为抵押物都跟房价高度相关，所以回答这个问题的话，可能还是跟房价有关。

徐冰（robin）：好的，也谢谢各位时间。希望大家如果方便的话，可以支持我们的UBS在2025年包括2026年亚洲金融（Asiamoney）房地产领域的五星投票，谢谢各位。我看时间也差不多了，感谢john的回答，以及在万德三席会议上和大家做的线上交流。那希望大家呢也可以继续关注我们瑞银展望2026系列的线上交流会，如果大家有兴趣的话呢，也可以通过万德平台来直接订阅我们瑞银的研究报告。那我们今天的分享交流就先到此为止，大家下次再见。

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来源：燕青策论价值