摘要：永辉超市持续推进"学习胖东来"自主调改，最新发布第四批32家调改门店名单，覆盖全国24座城市，并将在广州天河城打造"胖东来版"全国旗舰店，取代运营近30年的永旺中国首店；京东宣布推出餐饮实体品牌"七鲜美食MALL"，主打"好吃、放心、便宜"；曾获阿里投资的T1

Malltowin商业与地产周报

2025.5.12-2025.5.18

1 每周趋势导读

1."胖东来模式"引领零售业大规模转型潮流，

传统渠道争相调改

"胖东来模式"正引发零售业全面变革：

永辉超市持续推进"学习胖东来"自主调改，最新发布第四批32家调改门店名单，覆盖全国24座城市，并将在广州天河城打造"胖东来版"全国旗舰店，取代运营近30年的永旺中国首店；京东宣布推出餐饮实体品牌"七鲜美食MALL"，主打"好吃、放心、便宜"；曾获阿里投资的T11生鲜超市8家门店全面关闭，计划进行大范围调整和迭代，转型走品质和客户体验路线。

这一趋势表明，在胖东来现象的带动下，中国零售行业正从价格竞争转向以品质、体验、性价比为核心的竞争模式。

各大商超品牌纷纷调整商品结构、加强鲜食比例、优化服务体验，显示零售业态正从标准化、规模化走向品质化、场景化，且这一转型正在以前所未有的速度和广度在全国范围内推进。

2. 商业街区更新与工业遗存改造

成为城市活力重塑新引擎

本周多个工业遗存改造项目和特色商业街区亮相：

首钢园融石广场(原一烧结主厂房)预计"十一"开业，总建筑面积20.2万平米；北京中关村ART PARK大融城西区启幕，打造"城市更新POD公园式商业标杆"；融创商业的天津工业遗存更新项目"天拖·巷往1956"正式开街；珠实集团夏茅村工业园改造项目商业综合体白云湖金铂天地开业，标志"国企主导+村社联动+专业运营"模式成功。

以及运河不夜城等文旅商业街区开业，这一趋势表明商业地产正从传统商场模式向更注重文化、历史、场景的多元化业态转变，工业遗存与城市更新成为激活城市商业活力的重要手段。

3. 消费场景多元化趋势加强，

体验式商业、新型业态迅速崛起

新型消费场景和体验式商业项目加速涌现：

浙江最大室内滑雪场杭州热雪奇迹正式落地；英国超市Iceland以"供应链+MCN+AI"的模式进入中国，线上直播为主，单日销售达百万元；京东将开设首家餐饮集合店"七鲜美食MALL"，主打"好吃、放心、便宜"；荟品仓城市奥莱模式在山东泰安落地；西安GT Mall以"街区+盒子"创新空间吸引各类业态。四川开展"竞享生活"电子竞技消费月，探索"电子竞技+文旅+科技"消费新路径。

这些现象表明，单一的购物功能已无法满足消费者需求，融合科技、体验、社交的多元化消费场景正成为商业运营的新方向，消费者对于沉浸式、场景化的复合型商业体验需求日益增长。

4.奢侈品与快时尚品牌面临全球性调整压力，亚太市场成为增长希望

全球时尚与奢侈品行业正经历深度调整：

Burberry利润大降90%，计划全球裁员1700人；澳洲品牌Jeanswest真维斯宣布破产；COS重启中国扩张计划，已在多个城市开设新店；Michael Kors在杭州开设限时茶酒铺；迪奥中国则因数据泄露事件向客户道歉。

同时，运动品牌表现分化，On昂跑第一季度销售额大涨43%，亚太市场增长更是高达130.1%；而迪克体育即将以23亿美元收购竞争对手Foot Locker。

这些现象表明，在全球经济不确定性增加的背景下，奢侈品和快时尚品牌普遍面临业绩压力，迫使它们重新审视全球战略。

值得注意的是，亚太特别是中国市场依然成为这些品牌寻求增长的重要区域，但经营方式正从简单扩张转向更加精细化的本地化运营，如通过打造沉浸式体验空间、限时店铺等方式增强与消费者的情感连接，以应对日益成熟的消费者需求。

5. 免税经济扩容提速，

城市商业竞争新赛道形成

市内免税店布局加速：

武汉市内免税店将于5月30日在武商MALL开启试营业；北京国贸商城获准成为首批"离境退税即买即退集中退付点"，计划年底前将离境退税店铺增至200家；广百股份与中免集团共同设立合资公司运营广州市内免税店；银泰百货全国十多家门店获批"离境退税商店"。

国家层面政策支持与商业主体积极响应形成良性互动，免税经济正成为城市商业新的增长点和竞争赛道。

这将重构高端消费品的零售格局，提升城市国际消费中心建设水平，也将影响传统百货和购物中心的业态布局与客群定位，促使其加速转型升级以应对新的市场竞争。

2 商业地产新闻要点

消费政策

兰州发布"首发经济"激励政策，对引入中国首店、甘青宁首店、甘肃首店分别给予10万元、5万元、2万元激励。

南京发布《关于促进首发经济发展的若干措施》，对高能级品牌首店最高补贴20万元。

广东发布《金融支持促消费扩内需专项行动方案》，部署六个专项行动推动消费增长。

上海实施首发进口消费品检验便利化措施，两万余款首发新品跑上"快车道"。

四川启动"竞享生活"电子竞技消费月，向电竞企业提供2.5折起费用优惠。

商务部和发改委修订发布《餐饮业促进和经营管理办法》，增加对外交流合作等促进条款。

西安市发布《加快推进内外贸一体化发展若干措施》，促进内外贸规则衔接和企业竞争力提升。

国贸商城获批成为北京市首批"离境退税即买即退集中退付点"，计划年底前退税店铺增至200家。

银泰百货全国十多家门店获批"离境退税商店"，针对外籍旅客推出便利消费举措。

广百股份与中免集团等共同设立合资公司运营广州市内免税店，注册资本4500万元。

武汉首家市内免税店5月30日在武商MALL开启试营业，由武商集团与王府井集团合作经营。

市场监管总局等五部门约谈京东、美团、饿了么等外卖平台企业，要求公平有序竞争。

宏观数据

4月新能源乘用车市场零售90.5万辆，同比增长33.9%，零售渗透率51.5%。

2025年前5个月中国电影票房达266.49亿元，同比增长28.87%，国产片票房占比95.81%。

腾讯第一季度营收1800亿元，同比增长13%，非国际财报准则净利润613.29亿元。

沃尔玛第一季度总营收1656亿美元，同比增长2.5%，调整后每股收益0.61美元。

国内足金饰品价格跌破千元大关，周大福、周六福下调至992元/克，较前期跌30元/克。

首饰金回收价格较前期高点下调80-100元，菜百回收价回落至746元/克。

胖东来官网数据显示本月销售已近10亿元，2025年累计销售额达89.8亿元。

企业动态

新城控股4月租金收入10.59亿元，累计租金收入42.75亿元，商业运营总收入11.35亿元。

一季度香港太古广场购物商场零售额跌5%，太古城中心零售额升2.9%，东荟城名店仓跌5.8%。

太古地产宣布连接香港太古广场与夏慤花园的"金钟二桥"正式启用，提升区域连通性。

华润集团推动处置沈阳乐都汇购物中心，第四次挂牌转让，底价降至1.78亿元。

戴德梁行成为昆泰大厦项目独家租赁代理，将打造北京东部新商业地标。

项目开发及开业动态

北京首钢园融石广场预计今年"十一"开业，总建筑面积20.2万平方米，商业2.8万平方米。

临港新片区最大商业综合体上海蓝鲸世界7月开业，建筑面积13万平方米，首进品牌占60%。

SM厦门海沧商业综合体将于10月24日开业，总建筑面积14万平方米，投资超10亿元。

泰安万象汇项目计划6月复工，华润集团投资80亿元，建筑面积约11万平方米。

西安GT Mall于5月16日开业，6.6万平方米空间，打造"商务+家庭+Z世代"消费场景。

西安明德·盛荟将于6月18日开业，商业综合体建筑面积约5.6万平方米，定位"新文旅"。

朔州朔城爱琴海购物中心5月30日开业，5.4万平方米沉浸式商业空间定位"商文旅综合体"。

上海金山方圆荟拥有8万平方米商业面积，80%为区域首店，涵盖高端零售等多元业态。

运河不夜城以"新不夜城"规划思维打造全国首个运河文化主题文旅商业街区。

京东MALL南三环店将于5月31日开业，面积7万平方米；双井店6月14日开业，面积5万平方米。

京东旗下"七鲜美食MALL"首店将于6月18日在哈尔滨开业，打造餐饮线上线下生态。

成都首批"地铁驿站"在东客站等站点上线，提供多元便民服务与公共空间。

青岛方特熊出没乐园建设过半，总投资14.2亿元，预计2026春节开放。

融创旗下杭州热雪奇迹室内滑雪场正式启动，总建筑面积8.4万平方米，将成浙江最大室内滑雪场。

山东首家荟品仓城市奥莱于5月16日在泰安开业，3.5万平方米面积提供1-3折全年折扣。

上海绿地缤纷城荟品仓盛大开业，面积近1万平方米，引入300余个国内外品牌。

新疆乌鲁木齐宝能城全面复工，总建筑面积178.68万平方米，将成为辐射西北及中亚的经济引擎。

存量更新

北京中关村ART PARK大融城西区启幕，规划品牌102家，实现2万平方米城市屋顶公园。

珠实集团夏茅村工业园改造项目商业综合体白云湖金铂天地开业，首日客流量20万。

融创商业天津工业遗存更新项目天拖·巷往1956开街，当日人流峰值近万人次。

成都优客奥莱科华店闭店，经营仅一年多，所在物业原为泛悦mall，曾"转身"试水奥特莱斯。

轻资产

旭辉商业与成都九联投资集团签约成都凤栖里·九巷项目，4.96万平方米开放式商业街区。

投资融资

苏州相城高铁新城挂牌3宗商服地块，总起价2.5亿元，紧邻苏州北站与环秀湖。

杭州挂牌西湖、上城两宗商业地块，总建筑面积约4.2万平方米，起始总价4.1亿元。

广州福棉实业打造立体花园式商业广场，投资1.6亿元，建筑面积1.75万平方米，2026年运营。

华夏凯德商业资产REIT项目状态更新为"已反馈"，基金受理日期为2025年4月18日。

南京雨花客厅E-park商场9幢商业房产2.82亿余元起拍，建筑面积15141.39平方米。

爱尔眼科6.5亿收购深圳广晟科创大厦60%股权及债权，扩大一线城市医疗用房布局。

英国零售地产巨头Hammerson以2亿英镑收购伦敦Brent Cross购物中心控股权。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

COS重启中国扩张计划，已在北京、深圳开设新店，将进驻西安万象城和武汉武商Mall。

Burberry利润大降九成，计划全球裁员1700人，拟在2027财年前节省6000万英镑。

迪奥中国发现客户数据泄露，向受影响客户道歉，表示不涉及银行账户等财务信息。

Michael Kors在杭州开设限时茶酒铺，作为"MK酒店故事"中国首站活动。

TEENIE WEENIE推子品牌「bearnova」，首店6月21日武汉开业，聚焦多元场景时尚服装。

法国时尚品牌Sessùn进军中国市场，首店选址上海芮欧百货，强调空间设计独特性。

金利来集团私有化失败，主席曾智明提出的私有化计划未获股东批准。

澳洲品牌Jeanswest真维斯宣布破产，计划出售品牌IP资产，关闭澳大利亚90家门店。

零售生活

永辉超市发布第四批32家胖东来模式门店名单，覆盖24城，计划2026年春节前扩至300家。

永辉超市将在广州天河城打造"胖东来版"全国旗舰店，面积4000㎡，取代永旺中国首店。

胖东来回应质疑称要做"玻璃般透明"的企业，愿接受相关部门审查和社会验证。

T11生鲜超市北京朝阳公园店闭店，标志该品牌8家门店全关，将转型走品质和客户体验路线。

英国冻品超市Iceland亚太首店落户北京，定义为"供应链+MCN+AI"实验室，日销售额达百万。

中百集团已完成12家仓储大卖场调改，社区超市闭店调改42家，调改后销售实现增长。

统一企业4月营收562亿新台币，同比增7.3%，创历史同期新高，前四月累计增6.8%。

永辉超市申请注册"永辉线上超市"商标，涉及食品、广告销售、金融物管等分类。

李子园计划2025年进军奶粉及乳制品领域，通过产业链上游延伸确保原材料稳定供应。

绝味食品回应被立案称"并非坏事"，表示当前处战略调整期，投资方向围绕公司战略梳理。

红色品牌"让茶"将于5月21日举行横店探班代言人侯明昊活动，通过抖音直播覆盖亿级流量。

深圳宝安万丰海岸城山姆会员店即将开业，成为深圳第五家山姆，专场招聘会5月25-26日举行。

武汉将迎第4家山姆会员店，成为国内门店数量仅次于上海的城市，与北京、深圳并列。

52TOYS获万达电影等投资约1.44亿元，估值超40亿，将在IP玩具等领域展开战略合作。

钟老爷鲜剁辣酱获数百万天使轮融资，定位"简餐"场景，采用小罐包装等产品形式。

RED CHAMBER朱栈完成近亿元A轮融资，将用于打造"纯净科技+地球智造"科研体系。

餐饮

绿茶集团在港交所主板上市，拥有493家餐厅，覆盖中国21省份、四直辖市、两自治区。

三全食品选举陈南为董事长，贾岭达为副董事长，任期三年。

麦当劳计划今夏在美国招聘37.5万名员工，是多年来最大规模招聘，未来几年增设900家门店。

沪上阿姨在香港上市，融资2.7亿港元，用于提升数字化能力、扩大门店网络等。

来伊份与消费者达成和解，针对蜜枣粽问题迅速下架封存，市场监管部门未检出不合格产品。

赛百味加速中国扩张，目标8月门店达1000家，2024年销售增30%，主推直营模式。

奈雪的茶更换新logo，推出轻饮轻食店"奈雪green"，已在北上广深开出31家门店。

湖南菜品牌「佬麻雀」进军香港，开设内地以外首家门店，新店选址湾仔。

鲍师傅海外首家门店在新加坡开业，接下来将重点开拓美国、澳大利亚和法国市场。

休闲娱乐及其他

"神迹"热植艺术全国首展在重庆方圆LIVE开放，核心装置融合人类五官与热带植物元素。

盘小宝西南首店落户成都环球中心D馆，2.1万㎡空间设有200+主题互动项目，主打AR虚拟体验。

珠海万达商管集团开展唇腭裂儿童线下救助活动，累计捐款近700万元，帮助唇腭裂等儿童群体。

东京迪士尼度假区宣布2035财年前完成大规模改造，力争年销售额突破1万亿日元。

比弗利山庄罗迪欧大道启动全面升级，18个月内将注入超2亿美元商业资本。

伦敦比斯特购物村启动30周年庆典，设立"Village News"快闪空间打造沉浸式体验。

柠季旗下咖啡品牌RUU已开放加盟，投资费用约34万，尝试柠季x RUU双拼店模式。

新开首店

北欧户外品牌Norrøna进军中国市场，滔搏成为独家运营伙伴，产品定位高于始祖鸟。

英国跑步品牌SOAR与滔搏达成中国区独家运营合作，推动中国跑步消费升级。

HOKA ONE ONE在上海开出全球首家品牌体验中心，超1200㎡空间融合运动测试等功能。

澳大利亚骑行服品牌MAAP全球首家概念店在上海静安嘉里中心开业，打造骑行文化实验基地。

品牌投资及出海

瑞幸咖啡启动186城800点位加盟计划，已有400多家加盟门店开业，覆盖229城。

星巴克考虑中国业务重组，可能出售股权，已与多家私募基金和科技公司接触。

蜜雪冰城与巴西签署合作备忘录，将在巴西开设首家门店，未来5年采购40亿元农产品。

迪克体育即将以23亿美元收购Foot Locker，整合将改变运动鞋行业格局。

雀巢集团与清华大学经管学院签署国际实习合作备忘录，为学生提供多国实习机会。

On昂跑第一季度销售额大涨43%，亚太市场增长达130.1%，服装业务增93.1%。

消息称京东与小红书达成合作，类似此前"红猫计划"，双方尚未回应。

来源：商业与地产