摘要：观点指数 “2025年1-10月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三，分别录得1755亿元、1747.55亿元以及1152.4亿元。招商蛇口和建发房产紧随其后，为1045亿元、797.85亿元。权益销售金额超过5
保利、中海、华润位居权益销售三甲，超过500亿元企业有10家
观点指数 “2025年1-10月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三，分别录得1755亿元、1747.55亿元以及1152.4亿元。招商蛇口和建发房产紧随其后，为1045亿元、797.85亿元。权益销售金额超过500亿元的企业环比上月增加1家。
保利发展、绿城中国和中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得2227亿元、2011亿元以及1889.24亿元，华润置地和招商蛇口紧随其后为1696亿元、1560.7亿元。全口径销售金额超过500亿元的企业环比上月增加至14家。
1-10月前100房企累计实现权益销售金额18686.8亿元，同比下降约17.36%，环比扩大1.8百分点。10月单月前100房企实现权益销售金额2327.65亿元，同比下降约28.19%，环比上升48.37%。前100房企1-10月累计全口径销售金额26559.31亿元，同比下降约17.80%。10月均价为1.96万元/平方米，同比上升8.14%。
销售门槛值方面，1-10月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为517亿元、136亿元和74亿元。
1-10月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为863亿元、205亿元和97亿元。
推动房地产高质量发展，市场活力有望加速释放
10月23日，党的二十届四中全会公报发布，明确提出要“推动房地产高质量发展”。此次公报将房地产相关表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，进一步明确“十五五”房地产高质量发展目标。
需求侧公积金政策精准发力，激活多层次住房消费需求。近期多地公积金政策优化呈现“靶向施策”特征，通过额度提升、范围扩展、场景创新三重维度激活市场的需求。
南京将单缴存人贷款额度从50万元提升至80万元，绍兴双职工家庭贷款额度突破130万元，直接降低改善型购房的门槛。
广州《优化住房公积金提取政策的通知》提及，缴存人及其配偶购买广州市行政区域内现售商品住房、存量商品住房、配售型保障性住房或者共有产权住房，可申请提取住房公积金用于支付购房首付款。
威海创新实施“三代同堂”提取政策，将购房首付款提取范围延伸至双方父母子女，并放宽异地购房限制，形成跨代际资金支持链条；
10月22日，南京针对多子女家庭推出“租房+购房”双提升方案，租房提取上限提高至51840元/年，贷款额度再上浮40%达144万元/户，精准对接“生育-住房”政策协同需求。这些政策通过提高资金使用效率、扩大受益群体、创新使用场景，形成从首次购房到改善型需求的完整支持链，有效提升市场支付能力与交易活跃度。
供给侧存量盘活与用途创新，构建住房供应新生态。供给侧改革聚焦“存量转化”与“用途创新”双轮驱动，构建保障性住房供给新模式。洛阳、中山、重庆等地通过国企收购存量商品房转化为保障性住房，既消化市场库存又完善住房保障体系。
广州探索“自持转可售”机制，允许房企在去化周期低于18个月的区域，通过补缴土地出让金将竞自持商品住房转为可售房源，打通"限售-流通"政策闭环。
武汉经开区推出购房补贴梯度政策，按区域给予1%-2%的贷款利息补贴。这些措施通过激活存量资产价值、优化供应结构、降低购房成本，推动房地产市场从“增量扩张”向“存量优化”转型，实现市场供需动态平衡与可持续发展。
政策协同效应凸显，推动市场机制与民生保障深度融合。本轮政策改革呈现“需求-供给”双向发力、“短期-长期”统筹兼顾的特征。需求侧通过公积金政策松绑释放改善型需求，供给侧通过存量转化增加有效供给，形成“需求激活-供给匹配”的良性循环。
成都等地突破“本市缴存”限制，允许符合条件的异地缴存人申请办理“商转公”贷款业务。打破区域壁垒；合肥延续购房补贴至2026年，形成稳定的政策预期；
广州“商转公”政策扩大合作银行范围，提升贷款的可获得性。这些政策通过跨区域协同、跨部门联动、跨周期设计，既解决当前市场活跃度不足的问题，又为长期住房制度完善积累经验，实现"稳市场、惠民生、防风险"的政策目标。
住户中长期贷款两连增，货币政策仍有适度宽松空间
2025年前9个月人民币贷款增加14.75万亿元。分部门看，住户贷款增加1.1万亿元，其中，短期贷款减少2304亿元，中长期贷款增加1.33万亿元。
2025年9月住户中长期贷款单月新增2500亿元，环比上月新增2300亿元，同比增加200亿元。可以看到，今年1月、3月、5月、6月、8、9月环比为正增长，2月、4月、7月环比变动为负。随着8月以来，北京、上海、深圳等城市相继出台一揽子房地产调控政策，持续释放利好信号，居民的购房需求有所复苏，住户中长期贷款迎来两连增。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
贷款利率方面，中国人民银行公布10月份最新贷款市场报价利率（LPR）。公告显示，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，两项利率均与上月持平。两个期限品种LPR报价自今年5月下调之后，已有5个月保持不动，当前贷款利率已处于历史低位。
观点指数认为：其一，作为LPR“定价锚”的央行7天期逆回购利率本月未作调整，直接导致LPR报价基础维持不变；其二，受市场利率中枢上行影响，AAA级1年期同业存单到期收益率等在内的主要中长端市场利率有所抬升，叠加商业银行净息差已处历史低位，报价行主动压缩LPR加点的意愿不足，最终形成本月LPR“按兵不动”的市场预期。
从三季度数据来看，宏观经济数据呈现结构性分化：受极端天气、稳增长政策节奏、国际环境波动及房地产市场调整等多重因素叠加影响，消费、投资、工业生产等内需指标有所走弱，但出口增速在贸易转移效应和低基数支撑下保持强劲。当前货币政策处于阶段性观察窗口，5月降息降准政策效应持续释放，叠加年初财政政策前置发力，导致政策效果的延后显现。
进入四季度，面对外部关税政策冲击、内需增长放缓压力，稳增长、稳就业政策加码必要性提升。近期5000亿新型政策性金融工具加速落地，5000亿地方政府债务结存限额用于存量债务化解和有效投资扩张，标志着稳增长政策正从“观察期”转向“加力期”。
年内货币政策仍有适度宽松空间。当前物价水平偏低为降息提供了充足的空间，且美联储9月降息及后续可能的连续降息，弱化了外部因素对国内货币政策的制约，为年内LPR下调创造了有利条件。
10月17日，央行行长潘功胜在2025金融街论坛年会上透露，将重启公开市场国债买卖操作，此举将扩大资金投放规模，从而减弱通过降准释放流动性的必要性，可能使年内降准概率有所降低。
但央行于年底前实施新一轮降息操作，仍有可能带动LPR报价下行，因为目前物价偏低的情况下实际利率偏高，依然有必要通过降息来降低实际利率，以促进融资增长，特别是5年期以上LPR存在单独下调的可能，通过引导居民房贷利率更显著下行，缓解实际房贷利率偏高的压力，激发刚性及改善性购房需求，扭转楼市预期。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
市场整体热度持续下降，景气指数创年内新低
从房价指数来看，9月份各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。
9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，同比下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。同比下降3.4%，降幅收窄0.3个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。
二线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点。同比下降5.0%，降幅收窄0.2个百分点。
三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。同比下降5.7%，降幅收窄0.3个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
根据国家统计局发布的数据显示，1—9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积下降5.6%。新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额下降7.9%。
从1-9月情况看，中国房地产市场延续调整态势，止跌回稳趋势仍不明显，区域市场呈现“核心城市韧性犹存、二三线压力持续”的特征。
从市场表现来看，一线城市新房价格整体微降，但内部呈现“沪京稳中有涨、广深承压下行”的差异化格局；二手住宅则全面调整，四大城市均现环比下跌。二三线城市新房及二手房价格环比降幅普遍扩大，反映了非核心区域供需矛盾仍较突出。
销售端方面，1-9月商品房销售面积与销售额同比降幅虽然存在，但较前期收窄，显示“以价换量”的策略推动去库存成效初显。政策层面，前期宽松措施逐步显效，核心城市高端需求支撑价格韧性，而二三线则需通过保障房供给、存量房收储等手段加速市场出清。
整体来看，市场虽处低温区间，但政策托底与结构性机会并存，四季度或延续“稳需求、促去化”的导向，全面复苏需待宏观环境与居民预期改善协同发力。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
分地区来看，呈现“区域分化加剧、库存去化持续”的特征，东部地区销售承压最为显著，但全国层面去库存成效显现，市场底部特征与政策托底效应并存。
1-9月份东部地区商品房销售金额38129亿元，同比下降8.9%；中部地区销售11517亿元，同比下降6.0%；西部地区销售11651亿元，同比下降6.5%；东北地区1744亿元，同比下降4.9%，其中，东部地区和西部地区下降幅度最大。
同时，9月末商品房待售面积75928万平方米，比8月末减少241万平方米，住宅待售面积减少292万平方米，商品房库存已连续7个月减少。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
此外，1-9月份房地产开发景气指数整体表现为下滑，8月房地产开发景气指数为92.78，环比下降0.29%，同比上升0.47%。这是自3月份拐点向下后连续6个月持续下降，创年内新低，表明房企经营压力持续加大，市场参与者信心不足，整体热度延续低温态势。
政策刺激效应消退，市场表现低迷
观点指数监测的6个重点城市中，10月前三周商品住宅成交量呈现政策刺激消退的共性特征。
其中，商品住宅成交面积192.12万平方米，环比下降12.53%，商品住宅成交套数1.68万套，环比下降12.61%，显示前期政策宽松带来的需求释放已近尾声。截至2025年10月前三周，商品住宅成交面积3152.14万平方米，同比下降9.22%。此外，叠加去年同期9.24新政带来的高基数影响，同比下降较多。
分城市看，北京、上海、深圳等一线城市因前期政策透支效应明显，环比降幅显著；
北京10月前三周商品住宅成交面积27.15万平方米，环比微降0.61%，同比下降17.42%，商品住宅成交2350套，环比上升8.75%，同比下降27.09%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为408.09万平方米，同比下降7.43%。
而北京二手房市场近期也呈现热度缩减的态势，同期北京二手房成交7476套，环比下降31.62%，成交面积66.65万平方米，环比下降32.61%。套均面积稳定在89平方米左右。
上海10月前三周商品住宅成交面积52.80万平方米，环比下降28.76%，同比下降17.42%；商品住宅成交套数为5098套，环比下降29.65%，同比下降19.17%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为860.83万平方米，同比下降1.54%。
同期上海二手房成交12139套，环比下降21.37%，成交面积为99.04万平方米，环比下降23.45%。套均面积稳定在81平方米左右。
深圳10月前三周商品住宅成交面积10.29万平方米，环比下降19.64%，同比下降45.96%；商品住宅成交套数为1043套，环比下降15.82%，同比下降45.85%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为209.80万平方米，同比下降2.97%。
截至10月前三周，深圳二手房成交2979套，环比下降19.73%，成交面积为29.14万平方米，环比下降20.58%。套均面积稳定在94.46平方米左右。
广州呈现环比反弹但同比深跌；杭州、成都调整幅度较大，区域分化加剧。广州10月前三周商品住宅成交面积42.53万平方米，环比上升17.98%，同比下降40.74%；商品住宅成交套数为4019套，环比上升20.04%，同比下降40.54%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为565.91万平方米，同比上升3.24%。
10月前三周，广州二手房网签2087套，环比下降62.12%。网签面积为20.45万平方米，环比下降62.28%，套均面积稳定在98平方米左右。
杭州10月前三周商品住宅成交面积15.35万平方米，环比微降0.53%，同比下降43.85%。商品房成交套数为918套，环比下降13.64%，同比下降54.91%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为281.90万平方米，同比下降37.06%。
二手房成交套数为1917套，环比下降20.56%；成交面积为19.39万平方米，环比下降21.75%，套均面积稳定在101平方米左右。
成都10月前三周商品住宅成交面积44.01万平方米，环比下降18.37%，同比下降22.25%。商品房成交套数为3398套，环比下降19%，同比下降21.23%。截至10月前三周，商品住宅成交面积为825.53万平方米，同比下降12.62%。
二手房成交套数为11995套，环比下降19.86%。成交面积为113.30万平方米，环比下降20.39%。套均面积稳定在94平方米左右。
总体而言，政策宽松带来的需求释放已近尾声，市场修复动能减弱，后续需关注政策面（如信贷、限购调整）及居民收入预期对需求释放节奏的影响，预计短期市场将维持“量稳价跌”的调整态势。
观点指数认为，在“好房子”建设导向下，产品创新成为破局关键。住房和城乡建设部部长倪虹明确提出，需从“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”五维度系统推进，而企业通过技术迭代与场景创新，正以静音系统、健康科技、智能物联等差异化产品回应市场的需求，打造高品质居住解决方案。
建发房产静音住宅项目——以“五重静音”重构居住体验。建发·海晏项目通过3.2-3.6米超规层高设计拓展垂直空间感，采用旭格系统窗搭配四玻两腔一夹胶超白玻璃，实现高效隔音与透光平衡。辅以华为全屋智家系统与五重静音系统（含墙体隔音、设备降噪等），形成从硬件到智能的立体降噪方案，打造静谧居住环境。
绿城中国“适恒健康系统”——科技赋能健康居所。和樾玉鸣项目搭载大金独立户式新风系统，实现室内空气持续净化；研发“全屋四步净水”系统保障用水安全，同步推出声学产品系“绿城静享家”，通过建筑声学设计与材料创新降低室内噪音。该体系以科技为纽带，将温度、湿度、空气质量等健康指标纳入系统化管控，构建“适恒”健康居住生态。
成都华发统建·锦宸院——智能物联提升居住便捷性与安全性。项目引入华为全屋智能系统，覆盖智能安防、环境调控等核心场景。通过灯光、温控、门锁的一键操控功能，实现家居设备联动；结合AI算法优化能耗管理，提升居住便捷性。同时，智能安防系统集成人脸识别、异常监测等功能，构建从社区到户内的全域安全防护网，强化居住安全保障。
中建·运河玖院凭借其优越的地块条件实现热销。该项目紧邻京杭大运河与城市绿心森林公园两大生态地标，距离地铁6号线北运河东站仅约300米，且与副中心站综合交通枢纽形成便捷衔接。项目于9月13日取得预售许可证，截至10月14日统计数据显示，总计764套房源已实现512套签约，整体去化率达到67.02%，成交均价约为6.15万元每平方米。充分印证了优质区位配套对项目销售的强力驱动效应。
番禺亚运城板块的地铁盘——广州地铁地产·珑曜上城，依托3号线东延线，实行“TOD+轨道+产业+社区”发展模式，截止9月末，已售出564套，成交均价约为2.53万元每平方米。
投资端与资金端数据双走弱，房企融资成本分化
2025年1-9月，中国房地产开发投资呈现下行态势，投资端与资金端数据双双走弱，显示了市场调整压力持续增大。
从投资端来看，1-9月份，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，跌幅较1-8月扩大1个百分点，持续走弱，达到年内新低。9月单月同比下降21.27%，跌幅比8月份扩大1.81个百分点。其中，住宅投资52046亿元，下降12.9%。
1-9月，房屋新开工面积45399万平方米，同比下降19.5%；跌幅持平。施工面积648580万平方米，同比下跌9.4%，跌幅扩大0.1个百分点；竣工面积31129万平方米，同比下跌15.3%，跌幅缩小1.7个百分点，新开工、施工、竣工指标都处在下跌阶段，但跌幅有所减缓。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
从企业资金端来看，1—9月份，房地产开发企业到位资金72299亿元，同比下降8.4%。其中，国内贷款11294亿元，下降1.4%；利用外资18亿元，下降37.3%；自筹资金26111亿元，下降9.3%；定金及预收款21138亿元，下降10.3%；个人按揭贷款9884亿元，下降10.6%。
自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款仍有不同程度的下降，幅度对比去年同期呈现扩大态势，显示企业融资能力持续弱化，销售回款能力不足。
综合来看，当前市场呈现“投资-销售-资金”负向循环特征，政策端需在保交楼、稳融资、促需求之间寻求平衡，以阻断市场下行惯性，避免系统性风险累积。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数观察到， 从总体规模来看，2025年9月地产债总发行量391.69亿元，同比增加38.59%；1-9月累计发行量3805.65亿元，同比微降0.11%。净融资规模-99.19亿元，由增转跌，环比来看，仅1、7、8月为正，其余为负。1-9月累计净融资规模为-448.05亿元，同比增加82.67%。
步入第四季度，房地产企业融资活跃度持续攀升，融资成本持续下降。近期，多家行业头部房企集中发行债券，融资利率普遍降至约2%的水平，部分央企发行的债券利率更突破2%关口，达到更低水平。
10月10日，华润置地控股有限公司披露2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)在深圳证券交易所上市的公告，该债券期限为5年期，发行规模20亿元，票面年利率为2.16%，
招商局蛇口同样动作频频。9月25日，招商蛇口发布2025年度第四期中期票据发行情况公告，债券“25招商蛇口MTN004”期限为3年，起息日和兑付日分别为2025年9月25日和2028年9月25日。计划发行总额与实际发行总额均为35亿元，发行利率为1.89%。
10月22日招商蛇口公告，公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)发行规模不超过40亿元，债券分为两个品种，其中品种一期限为3年期固定利率债券，经发行人和簿记管理人协商一致，最终确定品种一票面利率为1.90%。
与此同时，地方国企融资力度亦有所加大。10月20日·，京能置业宣布发行的5亿元中期票据，发行利率2.18%，期限3年，募集资金5亿元已于2025年10月20日到账。10月22日，京能置业宣布完成总规模不超过3亿元，期限为2年，债券票面利率为2.04%的非公开公司债券发行工作。
民营房企海外融资加速。新城发展全资子公司新城环球9月23日发行1.6亿美元2年期优先担保票据，利率11.88%，系其年内第二笔美元债；此前6月新城发展已发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外融资的民营房企。
融资渠道呈现多元化特征。10月23日珠海华发“华金-华发大湾区金湾商都2025年绿色资产支持专项计划（碳中和）”已受理，该项目品种为ABS，拟发行金额为20亿元，ABS融资持续推进；越秀地产9月29日签订3亿港元364天循环贷款；大悦城地产10月10日签署1.5亿美元定期贷款授信，银行贷款、ABS等多元融资方式并行，房企融资路径持续拓宽。
整体来看，房企债务重组已从“单一债务展期”向“股债结合+经营恢复”的综合方案演进，核心目标是通过债务结构优化与现金流改善，推动企业回归良性经营轨道。其他如奥园、旭辉、中骏等企业亦在推进境内债务展期、境外重组支持协议签署等进程，行业整体呈现“分化重组、稳中求进”的态势。
作为出险房企的代表，融创聚焦“债转股+股权稳定”，通过强制可转债实现债务削减，但需应对转股价倒挂与股权稀释挑战。
融创中国以“全额债权转股权”为核心方案，通过发行两类强制可转换债券实现债务削减：一类转股价6.8港元/股（重组生效日可转股），另一类3.85港元/股（18-30个月后转股），当前股价仅1.51港元，债转股后股权稀释风险显著。
为稳定股权结构，方案同步推出“受限股票”机制——债权人每100美元债券对应23美元债券分配给主要股东，但股东6年内仅享受限权利（无处置/抵押/转让权）。该方案已获98.5%债权人投票支持，11月5日香港高院聆讯若通过，将完成重组“最后一公里”。
碧桂园通过控股股东承诺加强对债务重组的实质性支持，控股股东所控制的必胜有限公司于10月13日签署不可撤回承诺，将以每股0.60港元的价格认购资本化股份，用于抵销约11.4亿美元股东贷款，该认购价较公司4月11日收市价有约36.4%的溢价，体现控股股东对债务重组的实质性支持；债务重组方面，目前77%的债权人已签署重组协议，预计压降116亿美元债务，其中境内债券重组已有8只通过（涉及134.17亿元），仅H16腾越2待决，
境外方案则拟于11月5日召开债权人会议投票，若成功最高可降债117亿美元（约840亿元），并释放700亿元净资产，为未来的发展提供资本支撑。
万科依托大股东支持维持流动性，但评级下调警示信用风险。万科通过大股东深铁集团9次累计260亿元借款支持，已完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外债到期，生产经营保持正常。
不过10月21日，穆迪下调了中国房地产开发商万科企业股份有限公司及其子公司万科地产（香港）有限公司的公司家族评级至“Caa2”，展望“负面”，因信用状况评估。反映市场对其信用状况的担忧，需关注后续融资能力及大股东支持的持续性。
头部央企调整股权结构，优化公司治理。保利发展通过股权架构重构实现管理效率的提升——控股股东保利南方将37.69%股份（45.12亿股）无偿划转至保利集团后，原“保利集团-保利南方-保利发展”三级持股模式简化为"保利集团-保利发展"二级直接管控。这种"去中间化"调整不仅减少决策链条，更强化了集团对核心子公司的战略管控能力，为后续资源整合、业务协同奠定制度基础。
在营销战略层面，以联发集团为代表的企业聚焦新青年客群开发，通过“地产+家居”一体化服务模式构建差异化竞争力。例如，联发在厦门、上海、南京、深圳四城推进的6个新青年好房子样板项目，融合红星美凯龙全案设计能力与自身地产开发优势，形成从购房到家居装饰的全链条服务。
这种模式提升了产品的附加值，更通过场景化体验增强年轻客群的粘性，为传统房企开辟“产品+服务”双驱动增长路径。
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