前三季度全国新房销售额6.3万亿：市场深度调整中的机遇与挑战

摘要：2025年10月20日，国家统计局最新数据显示，1-9月全国新建商品房销售额达6.3万亿元，同比下降7.9%，销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%。这一数据背后，折射出中国房地产市场在深度调整中的复杂图景：既有行业整体下行的压力，也蕴含着结构性分化的机遇

2025年10月20日，国家统计局最新数据显示，1-9月全国新建商品房销售额达6.3万亿元，同比下降7.9%，销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%。这一数据背后，折射出中国房地产市场在深度调整中的复杂图景：既有行业整体下行的压力，也蕴含着结构性分化的机遇。

一、数据透视：市场调整的“量价双降”特征

从国家统计局公布的1-9月数据来看，全国新建商品房销售额同比下降7.9%，销售面积同比下降5.5%，降幅较1-8月分别扩大0.6和0.8个百分点。这一趋势与2024年同期相比更为严峻——2024年1-9月，全国新建商品房销售额同比下降22.7%，销售面积同比下降17.1%。尽管2025年降幅有所收窄，但市场仍处于“量价双降”的调整周期。

细分维度看，住宅市场表现尤为关键。1-9月，住宅销售额同比下降7.6%，销售面积同比下降5.6%，与整体市场趋势基本一致。值得注意的是，现房销售占比提升至35.6%，较2024年全年增加4.8个百分点，反映出购房者对“所见即所得”的现房需求增强，而期房销售面积同比下降10.0%，显示市场对交付风险的谨慎态度。

二、区域分化：核心城市“韧性突围”与三四线压力

市场调整中，区域分化成为显著特征。一线城市及强二线城市展现出较强韧性。以北京为例，2025年上半年新建商品住宅网签成交面积同比增长约4%，上海同比增长约4%，广州同比增长16%，深圳因低基数影响同比增速超30%。这些城市凭借产业集聚、人口流入和优质资源供给，支撑了住房需求的稳定性。

三四线城市则面临更大压力。数据显示，1-9月全国房地产开发投资同比下降13.9%，其中住宅投资下降12.9%；房屋新开工面积同比下降18.9%，住宅新开工面积下降18.3%。这些指标的下滑，反映出开发商在三四线城市拿地和开工的谨慎态度，也预示着未来市场供应可能进一步收缩。

三、结构性机遇：“好城市+好房子”的突围路径

在市场整体调整中，“好城市+好房子”成为结构性机遇的核心逻辑。核心城市的高质价比项目持续热销。例如，北京朝阳公园核心区的高端住宅项目、上海内环内的改善型楼盘，凭借稀缺地段、优质产品和精准定价，实现了逆势去化。中指研究院数据显示，2025年前三季度，TOP10房企销售额均值同比下降11.2%，降幅小于行业平均水平，显示头部企业通过聚焦核心城市和优质项目，增强了抗风险能力。

政策优化也为市场注入活力。2025年以来，多地出台“以旧换新”契税补贴、取消限售、降低首付比例等政策，降低了购房门槛。例如，扬州推出“大专以上人才在市区买首套房契税减半”政策，直接刺激了需求释放。这些政策与市场分化趋势形成共振，推动核心城市优质项目率先回暖。

四、挑战与应对：行业转型的“破局之道”

尽管结构性机遇显现，但行业整体仍面临多重挑战。库存压力仍需化解。截至9月末，全国商品房待售面积7.59亿平方米，虽较一季度高点下降3963万平方米，但绝对规模仍处高位。其中，住宅待售面积3.99亿平方米，去化周期仍较长。

企业资金链压力未减。1-9月，房地产开发企业到位资金同比下降8.4%，其中国内贷款下降1.4%，自筹资金下降9.3%，定金及预收款下降10.3%，个人按揭贷款下降10.6%。资金端的紧张，迫使企业更加注重现金流管理，优先保障交付和核心项目开发。

行业转型迫在眉睫。在“保交楼”成为底线的背景下，房企需从“高杠杆、高周转”模式转向“产品力、运营力”驱动。例如，部分企业通过提升得房率（如北京某项目得房率达104%）、引入智能家居系统、打造社区配套等方式，增强产品竞争力。同时，代建、轻资产运营等新模式逐渐兴起，为行业转型提供方向。

五、未来展望：市场“止跌回稳”的路径与预期

展望四季度，市场走势将受两方面因素影响：一是基数效应。2024年四季度市场在一揽子政策带动下出现反弹，高基数可能导致2025年同期销售增速承压。二是政策力度。若核心城市进一步优化限购、降低交易税费，或推动“城中村改造”“保障性住房建设”等增量政策落地，可能对市场形成支撑。

业内普遍预期，2025年全国新建商品房销售额将在8.5万亿-9万亿元区间，较2024年的9.68万亿元仍有差距，但降幅有望继续收窄。长期来看，中国房地产市场正从“增量时代”迈向“存量时代”，从“规模扩张”转向“质量提升”。在这一过程中，“好城市+好房子”将成为主导逻辑，而企业需通过精准定位、创新产品和高效运营，在调整中寻找新的增长点。