摘要：维多利亚港畔，环球贸易广场（ICC）的玻璃幕墙反射着落日余晖；上海徐家汇，ITC 综合体的灯光点亮城市夜空；香港西沙湾，全新海岸住宅项目前人头攒动 —— 这些散落在粤港澳大湾区乃至全国的地标背后，都镌刻着同一家企业的名字：新鸿基地产发展有限公司（简称 “新地”

维多利亚港畔，环球贸易广场（ICC）的玻璃幕墙反射着落日余晖；上海徐家汇，ITC 综合体的灯光点亮城市夜空；香港西沙湾，全新海岸住宅项目前人头攒动 —— 这些散落在粤港澳大湾区乃至全国的地标背后，都镌刻着同一家企业的名字：新鸿基地产发展有限公司（简称 “新地”）。

对不少人来说，“新鸿基” 这三个字早成了 “优质物业” 的代名词。它打造的商场里藏着最潮的消费潮流，开发的住宅是中产家庭的置业首选，建造的写字楼吸引着全球巨头入驻。这家执掌着千亿资产的地产巨擘，从小小的贸易公司起步，历经六十余年风雨，不仅见证了香港的经济变迁，更成长为影响华语世界的地产标杆。

今天咱们就好好聊聊：这家香港地产巨头是怎么白手起家的？它如何在波诡云谲的市场中站稳脚跟，成为 “豪宅教父” 和 “商业地产王者”？如今手握重兵的它，又在谋划怎样的未来棋局？这背后，藏着一家家族企业穿越周期的生存智慧。

1950 年的香港，正处在战后重建的浪潮中。大批内地移民涌入，人口激增带来了旺盛的住房需求，简陋的木屋在九龙半岛随处可见。就在这年，25 岁的郭得胜带着家人从广州来到香港，揣着微薄的积蓄创办了 “鸿昌进出口公司”，做起了洋货贸易生意。

“那时候香港什么都缺，西药、颜料、橡胶制品全靠进口，做贸易能赚些钱，但总觉得不是长久之计。” 郭得胜后来在采访中回忆。他敏锐地发现，越来越多移民需要安身之所，而市面上的住房质量参差不齐，“砖头比洋货更靠谱，人总得有地方住”。

1958 年，郭得胜拉上好友李兆基、冯景禧，凑了一笔资金成立 “新鸿基企业有限公司”，正式进军地产界。“新” 取自三人名字中的谐音，“鸿基” 则寓意 “鸿图大展，基业长青”。初创时的办公室挤在中环的小阁楼里，连绘图仪都是向朋友借来的，团队只有十几个人，却凭着一股拼劲扎进了地产圈。

当时的香港地产市场还很粗放，多数开发商只懂盖楼卖楼，郭得胜却有自己的 “生意经”。他瞄准工薪阶层，在九龙、新界拿地，盖起了一个个 “村屋小区”。这些房子面积不大，但配套了简单的水电和公共空间，价格比同类物业低一成，一经推出就被抢购一空。“郭生常说，做地产要‘贴地’，知道普通人想要什么。” 早年跟随郭得胜的老员工回忆。

1963 年，三人合作拍下九龙油麻地的一块地皮，建成 “新鸿基中心”，这是他们第一个商业地产项目。没想到项目刚完工，就遇上了香港地产暴跌，房价一年内跌了三成，不少开发商濒临破产。郭得胜没有慌，反而推出 “分期付款，十年免息” 的政策，吸引了大批刚需买家，不仅熬过了危机，还赚了第一桶金。这次危机也让他定下规矩：“永远留足现金流，不做超出能力的投资”。

1972 年，香港股市迎来 “大时代”，地产公司纷纷上市融资。这时候，郭得胜与李兆基、冯景禧因发展理念不同选择分家 —— 李兆基创办恒基兆业，冯景禧专注证券业务，郭得胜则独掌新鸿基企业，并将其改组为 “新鸿基地产发展有限公司”。

同年 7 月 14 日，新鸿基地产在香港联交所挂牌上市，发行价每股 2.7 元，首日股价就涨到 3.8 元，募集资金达 1.6 亿港元。这笔资金成了新地扩张的 “弹药”，郭得胜一口气拍下 10 多块地皮，其中就包括后来成为香港地标的尖沙咀地块。

上市后的新地，逐渐形成了自己的开发模式。在住宅方面，推出 “分层出售、配套先行” 的策略，在楼盘建设初期就规划好学校、商场、公交站，比如 1976 年开发的 “沙田第一城”，不仅盖了数千套住宅，还配套了商场和幼儿园，成为当时香港最大的私人住宅项目，开盘当天就卖出 80% 的单位。

在商业地产领域，郭得胜首次提出 “综合体开发” 概念。1977 年建成的 “新城市广场”，将商场、写字楼、酒店连为一体，还引入了 “主力店 + 特色铺” 的招商模式，吸引了百佳超市、嘉禾影院等首次进入新界的商户。开业当天，商场里挤得水泄不通，第一年客流量就突破千万人次，彻底激活了沙田片区的商业活力。

这一时期，郭得胜还着力培养接班人，让长子郭炳湘、次子郭炳江、三子郭炳联进入公司历练。他常对儿子们说：“地产不是一锤子买卖，要做百年生意，就得靠信誉。” 在他的带领下，新地以 “质量过硬、配套完善、服务贴心” 著称，到 1979 年，公司市值已从上市时的 5 亿港元飙升至 50 亿港元，稳居香港地产界前列。

1980 年，郭得胜因病去世，长子郭炳湘接任董事局主席，郭炳江、郭炳联分别负责地产开发和财务投资，“三兄弟共治” 的时代开启。此时的香港地产正值黄金期，新地凭借扎实的根基，开启了 “地标建造计划”。

1985 年，新地斥资 20 亿港元拍下中环金融街地块，计划打造香港最高的写字楼。为了这个项目，三兄弟亲自带队考察全球地标建筑，最终确定采用 “玻璃幕墙 + 钢结构” 的设计，还创新性地在大楼内设置了 “空中大堂”。1998 年，高 39 层的国际金融中心（IFC）一期落成，成为香港金融中心的新象征，汇丰银行、摩根士丹利等国际巨头纷纷入驻，租金高达每平方呎 80 港元，创下当时香港纪录。

紧接着，新地又拿下九龙站地块，打造环球贸易广场（ICC）。这座高 484 米的建筑耗时 8 年建成，2011 年竣工时不仅是香港第一高楼，还拥有全球最高的酒店大堂和观景台。如今，ICC 的平均出租率常年保持在 92% 以上，成为西九龙商业区的核心引擎。

在住宅领域，新地奠定了 “豪宅教父” 的地位。1994 年推出的 “浅水湾道 129 号”，每套别墅售价超 1 亿港元，却吸引了李嘉诚、李兆基等富豪争相购买；2004 年开发的 “凯旋门”，以独特的弧形设计成为维多利亚港畔的标志性住宅，顶层复式单位售价高达每平方呎 4 万港元，至今仍是香港豪宅的标杆。

这一时期，新地还开始布局商业零售运营，成立 “新鸿基旗下商场管理公司”，推出 “APM”“MOKO” 等特色商场品牌。2005 年开业的旺角 APM，打破传统商场营业时间，延长至凌晨 2 点，精准抓住年轻消费群体，第一年营业额就突破 10 亿港元，成为香港 “夜经济” 的代表。

到 2000 年，新地的市值已突破 1000 亿港元，拥有香港近 10% 的商业物业，掌控着 12 个大型住宅项目，成为名副其实的 “香港地产一哥”。

1992 年，邓小平南巡后，内地房地产市场开始起步。郭氏兄弟敏锐地嗅到机遇，成立 “新鸿基地产（中国）有限公司”，率先进入内地市场。与其他开发商 “广撒网” 不同，新地坚持 “聚焦核心城市、深耕重点区域” 的策略，首选上海、北京、广州等一线城市。

1994 年，新地与上海陆家嘴集团合作，拿下陆家嘴金融贸易区地块，打造 “上海国际金融中心”（上海 IFC）。这个总投资超 200 亿元的项目，包含两座写字楼、一座酒店和一个高端商场，2010 年建成后成为上海的新地标，上海国金中心商场引入了 LV、Gucci 等近 200 个奢侈品牌，每年营业额稳居上海商场前列。

在北京，新地于 2001 年拿下朝阳区地块，开发 “北京 apm” 商场。项目精准定位年轻客群，引入 H&M、ZARA 等快时尚品牌和特色餐饮，开业后迅速成为王府井商圈的新热点，日均客流量超 10 万人次。

2008 年全球金融危机爆发，不少外资开发商撤离内地，新地却逆势加码。在广州，斥资 150 亿元打造 “天环广场”，采用独特的 “双鲤鱼” 造型，引入苹果旗舰店等首次进入华南的品牌；在苏州，开发 “湖滨四季” 别墅项目，凭借优质的湖景资源和物业服务，成为长三角高端住宅的典范，2025 年推出的第 2 期独栋别墅市场反应热烈，为新地贡献了可观的合约销售额。

到 2010 年，新地已在内地 10 个核心城市布局了 30 多个项目，涵盖住宅、商业、酒店等多种业态，内地业务收入占比从最初的 5% 提升至 25%，成功实现了 “香港 + 内地” 的双轮驱动。

2010 年，新地经历了一次重大的家族变动，郭氏三兄弟因股权分配问题产生分歧，最终郭炳湘退出董事局，郭炳江、郭炳联分别担任联席主席和副主席。这次变动虽引发市场担忧，但新地凭借稳健的经营和完善的职业经理人制度，保持了发展的稳定性。

2014 年，郭炳江因涉嫌贿赂被判刑，新地进入 “郭炳联独掌” 时代。他上任后提出 “聚焦核心、优化资产” 的战略，一方面出售非核心城市的项目，回笼资金超 200 亿港元；另一方面加大对香港和内地一线城市的投入，重点发展综合业态。

在香港，新地打造了多个标杆综合项目。2022 年推出的西沙湾大型综合项目，融合了住宅、商业、运动综合体等多种业态，其中运动商业综合体西沙 GO PARK 自 2025 年初开幕以来已接待超两百万人次访客，率先推出的住宅期数认购率创下近年新高，充分证明了市场对新地品牌的信任。2025 年，新地还计划推售启德天玺・天和天玺・海两个项目的第 2 期现楼，以及西沙湾发展项目第 2A 期、第 2B 期等多个住宅项目，持续深耕香港市场。

在商业地产运营上，新地不断创新。2025 年下半年即将分阶段开业的观塘 Scramble Hill 商场，以东京涉谷地标为灵感，打造多元活力的时尚生活空间，不仅设有 15,000 呎的宠物友善空中花园，还引入了部分首次落户香港的商户，更计划兴建连接港铁牛头角站的全天候行人天桥，提升项目通达性。启德天玺・天的基座商场 “天玺・天 Mall” 也将于 2025 年第四季度分期开业，进一步完善新地在香港的商业布局。

近年来，新地加速向 “绿色地产 + 多元服务” 转型。在可持续发展领域，新地取得了亮眼成绩：2025 年 MSCI ESG 评级提升至 AA 级，ICC 成为亚洲首个荣获 “LEED v5.0 既有建筑︰营运与维护” 铂金级认证的建筑物。为推动低碳发展，新地在香港的物业及建筑工地安装了约两万块太阳能板，组成全港最庞大的太阳能发电网络，还与合营伙伴建成了本港首个建于堆填区上的私人太阳能发电场。在交通领域，新地已在全港 18 区安装近 100 个电动车特快充电装置，使用率极高，深受电动车车主欢迎。

在内地市场，新地的绿色建筑同样走在前列。上海大型项目 ITC 第三期的 B 座办公大楼在 WELL 和 LEED 中均取得最高级别的铂金级预认证，满足了企业租户对建筑规格和绿色标准的严格要求，该期项目包括 B 座办公大楼、旗舰商场 ITC Maison 和上海徐家汇中心安达仕酒店将于 2025 年底前完工，进一步巩固新地在上海的市场地位。

除了地产主业，新地还布局了科技、教育等多元领域。旗下新阅会的年度重点活动 “新地齐读好书” 自 2008 年推出以来，已惠及超过 30,000 名中、小学生。2025 年的活动聚焦人工智能与航天科技，不仅赞助 1,000 名基层学生到书展并提供购书津贴，还设置了 “太空舱” 互动游戏及 “模拟火箭发射场” VR 体验，寓教于乐地激发青少年对 STEM 领域的兴趣。这种多元化的社会参与，既提升了品牌形象，也为企业发展注入了新的活力。

尽管 2025 年香港经济环境充满挑战，但新地凭借多元化的物业投资组合和扎实的运营能力，保持了稳健的发展态势。在香港，写字楼组合受惠于 “升级搬迁” 的市场趋势，国际金融中心（IFC）和环球贸易广场（ICC）的平均出租率达到 92%；商场板块通过优化租户组合和提升服务，维持了高出租率，多个新项目的筹备开业更为未来增长奠定基础。

内地市场同样表现亮眼。截至 2025 年 6 月底，新地在内地未入账的合约销售额达 81 亿元人民币，预计大部分将于下个财政年度确认入账。物业投资方面，内地主要商场通过优化服务和租户组合，有效提升了客流量和消费；写字楼组合凭借卓越的建筑标准、便捷的交通配套和完善的综合设施，继续受惠于升级搬迁趋势，保持了强劲的竞争力。

从财务数据看，新地始终保持着行业领先的财务稳健性。截至 2024 年底，公司总资产超过 7000 亿港元，净负债率低于 20%，远低于行业平均水平；手持现金及短期投资超 1000 亿港元，为应对市场波动提供了充足的 “弹药”。在香港恒生指数成分股中，新地长期被视为 “防御性蓝筹”，深受机构投资者青睐。

新地能在六十余年的发展中屹立不倒，核心在于其独特的竞争优势。

首先是 **“地标 + 民生” 的双轨产品体系 **。新地既擅长打造 ICC、IFC 这样的高端地标项目，巩固品牌影响力；又深耕刚需住宅和社区商业，比如西沙湾住宅、观塘 Scramble Hill 商场等，保证现金流稳定。这种 “高低搭配” 的产品结构，让新地既能享受高端市场的溢价，又能抵御行业下行风险。

其次是 **“长期主义 + 精准研判” 的投资策略 **。新地从不追风口，而是坚持长期布局。在拿地方面，聚焦香港西九龙、上海徐家汇等核心区位，这些地块随着城市发展持续升值；在产品打造上，提前预判市场需求，比如早在十年前就布局绿色建筑，如今正好契合全球低碳趋势，ICC 等项目的绿色认证成为吸引租户的重要筹码。

再次是 **“全链条 + 精细化” 的运营能力 **。从拿地、设计、建设到招商、管理，新地实现了全链条掌控。在商场运营上，能根据不同区域的消费特点调整租户组合，比如旺角 APM 主打年轻潮流，中环 IFC 商场聚焦高端奢侈；在物业管理上，推出 “24 小时响应”“定制化服务” 等特色举措，旗下物业的续租率常年保持在 85% 以上。

最后是 **“品牌信誉 + 社会责任” 的无形资产 **。六十余年的发展中，新地从未出现过重大质量问题，“买新地房，放心” 成为市场共识。同时，通过 “新地齐读好书” 等公益活动和绿色发展举措，树立了良好的社会形象，这种品牌溢价是竞争对手难以复制的。

不过，新地也面临着不少时代挑战。最突出的是市场竞争的白热化。在香港，恒基兆业、长实集团等老牌对手步步紧逼；在内地，万科、保利等房企加速高端化转型，与新地在核心城市展开直接竞争。2024 年，新地内地住宅项目的去化率较上年下降 5 个百分点，显示出市场竞争的激烈程度。

其次是政策调控的不确定性。无论是香港的楼市调控政策，还是内地的房地产市场监管，都对新地的发展产生影响。2025 年香港出台的 “额外印花税” 政策，一定程度上抑制了豪宅市场的活跃度，给新地的高端住宅销售带来压力。

再次是家族传承与职业经理人的平衡难题。作为家族企业，新地虽已引入职业经理人制度，但核心决策权仍掌握在郭氏家族手中。如何在保持家族控制力的同时，充分发挥职业经理人的专业能力，避免因家族内部问题影响企业发展，是新地需要持续应对的挑战。

新地已经勾勒出清晰的未来十年蓝图：到 2030 年，实现内地业务收入占比提升至 40%，绿色建筑项目占比达到 100%；到 2035 年，成为 “全球领先的绿色生活服务商”，业务覆盖地产开发、商业运营、科技服务等多个领域，海外市场收入占比突破 15%。

为实现这一目标，新地提出了 “三聚焦三升级” 战略：

聚焦湾区核心：重点布局粤港澳大湾区，深化香港西九龙、深圳前海、广州天河等核心板块的投资。到 2030 年，在大湾区的投资规模突破 3000 亿港元，打造 10 个超大型综合项目。

聚焦绿色发展：加大绿色建筑和低碳技术的投入，设立 200 亿港元的绿色发展基金，用于太阳能发电、零碳园区建设等领域。到 2030 年，实现旗下所有自营物业碳中和，电动车充电装置数量翻倍至 200 个。

聚焦服务升级：从 “物业开发商” 向 “生活服务商” 转型，整合商业运营、物业管理、科技服务等资源，为客户提供全生命周期服务。到 2030 年，服务客户数量突破 100 万人。

升级产品体系：推出 “智慧社区”“健康住宅” 等新型产品，融入人工智能、物联网等技术，提升居住和办公体验。在商场运营中引入元宇宙技术，打造 “线上 + 线下” 融合的消费场景。

升级科技能力：成立科技子公司，专注于房地产科技的研发与应用，比如通过大数据分析优化租户组合，利用 AI 提升物业管理效率。到 2027 年，科技投入占比达到营业收入的 3%。

升级国际布局：在东南亚、欧洲等地区设立分支机构，重点投资核心城市的商业地产项目，借助 “一带一路” 倡议拓展海外市场。2026 年，计划在新加坡、伦敦各落地一个标志性项目。

湾区综合开发领域：在香港，新地正全力打造西九龙综合枢纽，将即将交付的 IGC 写字楼、西九文化区的艺术广场大楼项目，与已落成的 ICC 和酒店连为一体，形成总楼面面积逾 700 万平方呎的商业、旅游、零售、艺术与文化枢纽，巩固西九龙作为香港另一个核心商业区（CBD）的地位。在内地，加快上海 ITC 三期、广州天环广场二期等项目的建设，深化在长三角、珠三角的布局。

绿色低碳领域：除了持续扩大太阳能发电网络和电动车充电设施，新地还计划开发 “零碳社区” 项目，整合光伏建筑、地源热泵、雨水收集等技术，打造绿色生活样板。同时，开发 “碳资产运营平台”，为企业提供碳核算、碳交易等服务，抓住全球碳市场发展机遇。

科技与消费融合领域：在旗下商场引入更多科技元素，比如在 Scramble Hill、天玺・天 Mall 等新项目中设置智能导购、VR 试衣等设施，提升消费体验。同时，联合科技企业设立 “地产科技基金”，投资智慧停车、智能安防等领域的初创企业，构建科技 + 地产的生态体系。

新地的成功，首先在于精准的战略定位和长期主义的坚守。从初创期瞄准工薪阶层住房需求，到扩张期聚焦地标综合体，再到转型期布局绿色低碳，新地始终能精准把握市场趋势，且从不追求短期利益。比如在香港西九龙的布局，从拿地到形成综合枢纽耗时近 20 年，期间经历多次市场波动，但新地始终坚持投入，最终收获了城市发展的红利。这种 “不赚快钱、只做长事” 的定位，让新地穿越了多轮地产周期。

“品质是新地的生命线”，这是郭得胜留下的家训，也是新地六十余年不变的坚持。在建筑质量上，新地制定了远超行业标准的内控体系，比如混凝土强度比标准高 20%，防水工程进行三次闭水试验；在细节设计上，小到住宅的窗台高度、商场的扶手间距，都经过反复测算，确保实用性和舒适性。上海 ITC 三期为了获得 WELL 和 LEED 双铂金认证，在通风、采光、材料选择等方面投入额外成本，虽短期增加了开支，却为长期运营奠定了基础。这种对品质的极致追求，成就了新地的品牌口碑。

新地是少数能实现房地产全链条掌控的企业之一。从拿地阶段的市场研判，到设计阶段的需求调研，再到建设阶段的质量管控，最后到运营阶段的服务升级，每个环节都由专业团队负责。在商场运营中，新地甚至能做到 “千人千面” 的精准营销，通过分析顾客消费数据，为不同客群推送个性化优惠；在物业管理中，推出 “一站式服务平台”，业主通过手机就能解决维修、缴费等问题。这种全链条、精细化的运营能力，让新地的物业增值速度远超行业平均水平。

“永远保留足够的现金”，这是郭得胜定下的铁律，也成为新地穿越危机的关键。在行业景气时，新地从不盲目扩张，负债率始终控制在 30% 以下；在行业下行时，手握充足现金的新地反而能逆势抄底。2008 年金融危机、2020 年疫情期间，新地都凭借强劲的现金流收购优质资产，扩大市场份额。这种 “保守” 的财务策略，看似错失了一些短期机会，却让新地在六十余年的发展中从未出现资金链问题，成为行业的 “压舱石”。

新地的品牌价值，不仅在于优质的物业，更在于六十余年积累的信誉。无论是对业主的承诺，还是对租户的保障，新地都说到做到。比如早年承诺的 “十年保修” 服务，即使成本增加也从未缩水。同时，新地积极承担社会责任，通过 “新地齐读好书” 活动助力教育发展，通过绿色建筑推动低碳转型。这种将企业发展与社会价值相结合的理念，让新地的品牌深入人心，形成了强大的竞争壁垒。

从 1958 年的小公司，到如今的千亿地产巨擘，新鸿基地产用六十余年的发展，书写了一段家族企业的长青传奇。它的成功不是偶然，精准的战略定位、极致的品质追求、精细的运营管理、稳健的财务策略、深厚的品牌积淀，这五大密码共同铸就了新地的辉煌。

当然，新地也面临着市场竞争、政策调控等诸多挑战，但从其六十余年的发展历程来看，只要能坚守 “品质、信誉、稳健” 的初心，继续拥抱绿色发展、科技融合的时代趋势，就一定能在未来的市场中持续领跑。

未来，随着粤港澳大湾区建设的深入推进，新地有望在这片充满活力的土地上续写新的传奇。就像郭炳联在公司六十周年庆典上说的：“我们做的不是一砖一瓦的生意，而是建造城市、服务生活的事业。只要始终站在时代的潮头，坚守初心，新地的故事就会一直延续下去。”

来源：考研直通车一点号