摘要：在我卖老房子的过程中，我一直觉得现在是市场的下行期，我自己卖得比较吃力，人家卖房也肯定一样，所以并没有特别急。

买房最大的焦虑是什么？是“置换踏空”。

今年年初的时候，我就陷入了这样的焦虑之中。

我去年7月份的时候开始看房，为什么是7月份，因为7月份我老房子卖了的钱才到账。

在我卖老房子的过程中，我一直觉得现在是市场的下行期，我自己卖得比较吃力，人家卖房也肯定一样，所以并没有特别急。

且我首付+贷款可以承担差不多总价1000万左右的房子，我觉得这个预算虽然在上海不能算有钱人，但至少应该有挺大的选择余地。

正是基于这样的心理，我一直到2024年7月的时候开始看房，我家一直住徐汇和闵行交界这里，所以我首先看的是长宁、徐汇、闵行这三个区。

对我而言，由于是2024年下半年才开始看房，闵行地段预算内有性价比的房子差不多都卖完。比如绿城某项目，或者再早一些的天安、建发等古美的几家新盘。剩下的那些难卖的，我也只能人弃我弃。

新房没有更好的选择之后，我开始看二手房，龙柏、金汇、金虹桥、古北、天山、虹开、西郊都看了。

看二手房的过程恰好经历新政前后（9月底限购松绑），肉眼可见2024年8月可能是近一年低点，在新政后大量有性价比的房子迅速成交，目前剩下的少有性价比好房，处于买卖双方拉扯的阶段。

这么一来，一边是新房取消限价，价格节节攀升，倒挂早已消失，品质尚未见转好。另一边则是二手房在去年新政后热度保持，叠加小阳春月月近三万，房东心气高涨。

一直到2025年初，我陷入了一种特别焦虑和迷茫的情绪之中。

2025年初的时候，我其实差一点就买了某品牌房企的改善盘，我最后都开始纠结要不要咬咬牙上128户型，但是最终因为首开的楼栋位置不理想，再加上架空层需要多公摊3平方米的原因放弃了。

在这之后，我的心态才一点点发生了变化，最终我决定今年先不买房了。

理由新房方面，目前价格确实稳步提升，但被抢购的大部分是市中心、内中环或者浦东热点产业地段，郊区、外环外去化压力还是很大。我并不想买市中心核心区域，并不担心价格能持续上涨，毕竟缺少大环境购买力的支撑。

与此同时，5月1日之后建筑设计新规出台，近期已有三阳台等趋势，包括两梯两户、外立面不计容，品质提升来支撑售价是趋势。这应该也需要一年多的时间过渡。

二手房方面，我关注的区域小区挂牌率稳步提升，基本都在2%以上，卖的多、挂牌的更多，供需关系下价格很难上涨。更何况2026-2028年上海还会有近10万套次新入场，对当前二手老房子会带来冲击。

当我想明白这些之后，我突然就不急了。我延后了买房计划，目前的现金稳健理财也完全cover了日常支出，我继续观望。

在我延后了买房计划之后，又很多人问我为什么不担心上海新房继续涨价，最后真的“踏空”。

尤其是之前加的中介和销售，和我说得最常见的一句话就是“xxx都开到xx万了！新房永远涨，不如早上车！”

确实，从一些热门土拍的溢价率暴涨来看，会给买房人很多焦虑，是不是越等下去越买不起了。

但仔细分析一下，除了吸引眼球的市中心豪宅和浦东热点区域，其他地方真的都在涨吗？

本来这些顶豪就跟奢侈品一样，爱马仕涨价再多，有钱人还是会买，但和我们普通人有什么关系呢？

然后就是趋势问题，一个常见的论调是，钱会通胀贬值，而资产会升值。但是从近三年的经济数据来看，反向通胀的风险显然大于通胀，利率越来越低，恰恰证明钱越来越值钱。

至于资产升值，若是十多年前，高负债换取涨价空间或许是值得的，但现在90%的房子以后只能当作大额的消费品来看待。

所以从我的角度来说，与其选择一个自己不那么满意的房子置换，不如再等等，好好挑一个。

编者手记

小o从置换焦虑，到如今决定延后买房计划，前后心态出现了较大的变化。

在这期间，2024年下半年至今的市场也出现了较为明显的波动走势。

市场上升的时候小o担心真的“踏空”，市场回稳的小o心态再次“佛系”。

事实上，对于像小o这样明确自住的改善型购房者来说，每套房子和项目的情况各不相同，市场上升期，不同项目和房源的启动时间也未必一致，无需太过关注整体市场走向，更应该关注房子本身是否真的适合自己。

来源：丁祖昱评楼市一点号