摘要：9月2日，广州市规划和自然资源局发布《南沙区灵山岛尖商业水街（DH0402规划管理单元）控制性详细规划调整草案公示》。

惯例就是用来打破的，灵山岛尖最新调规又一次印证了这句话。

9月2日，广州市规划和自然资源局发布《南沙区灵山岛尖商业水街（DH0402规划管理单元）控制性详细规划调整草案公示》。

区位图显示，地块西至凤凰大道，北至江灵北路，南至江灵南路，用地总面积8.70公顷，几乎贯穿了灵山岛尖的中段。

这回不是小修小补，而是把原定的写字楼砍掉，转而增加住宅供应。往大了说，甚至挑战了灵山岛的固有格局。

1.

先来看看这份调规的内容。

敲黑板划重点：

首先是DH0402024、DH0402026等7宗移除原有的商务功能，不会拿来盖写字楼，聚焦商业功能开发。

商业水街定位滨水新兴商业，由7个地块组成，约4.3万㎡用地、约6.2万㎡计容面积，原计划2025年入市，运营方自持约5万㎡商业体量。

另外，7宗地块还将同步落实岭南水乡文化馆，注入岭南文化特色。

作为明珠湾CBD的C位，灵山岛尖不能只有冷冰冰的水泥森林。原规划的写字楼“松绑”后，轻装上阵的水街商业更值得期待。

目前灵山岛约4万方的地下商业广场已经建成，阿玛尼商业综合体B座也在去年底封顶，片区的商业空白将逐步得到填补。

另一个调规要点更是重量级：岛尖北岸2宗+南岸2宗商业商务混合用地，改为3宗商住混合用地。

长期以来，一条凤凰大道将灵山岛直接分为东西部，西部主打居住区，居住氛围纯粹，东部主打产业区，大段一线江景都让给了这里的总部大楼。

但随着东部这3宗宅地释出，灵山岛“职住分离”格局或许会被打破。

2.

这次调规，“岛民”朋友们更加坐不住了。

灵山岛尖作为明珠湾板块开发较早的起步区，现在西部的小区大多开发于2018至2021年，当时大量深圳客涌入，形成了一波置业潮。

在2021末至2022年中，这些项目开始第一轮集中交付，从去年下半年开始，灵山岛尖首批住宅逐步符合“满二”条件，二手盘有规模地挂牌放售。

以越秀明珠天悦江湾为例，去年11月第一套二手房成交，一套93.9㎡的三房单位只要170万，单价仅为1.81万/㎡。

现在打开安居客，还能看到这个小区有多套“1字头”二手房在售。

另据贝壳找房显示，整个灵山岛11个楼盘有二手房挂牌，共计上架347套，挂牌数量较去年年底翻了一倍多。

主打小高层江景房的华润瑞府，8月份成交均价2.5万/㎡，晓风音月、柳岸晓风等盘的成交均价基本在2.2万-2.3万/㎡，和当初三万多的入手价相比，业主们说多了都是泪。

这次新宅地的释出，将会有效冲击二手次新房市场。

1、新规产品自带代际优势，比如对面横沥岛的招商林屿境，就凭借最高140%的新规得房率大杀四方，可以预计，未来新增这3宗商住地块的户型使用率也不低于120%。

2、稀缺属性＋配套兑现。

近三年来，灵山岛尖只在2024年挂出过一宗安置房地块，今年南沙拟供应11宗宅地，位于灵山岛的只有一宗，还是位于西部，可见东部这三宗宅地的稀缺程度。

都说买得早不如买得巧，地块规划的水街商业，大概率也会和住宅同步建设，周边的阿玛尼商业综合体等配套设施也将进入兑现期。

要说灵山岛板块目前最大的硬伤，那就是轨交，要过桥到横沥才能坐上地铁，而地铁15号线灵山岛站就选址在商务区的利通金融中心旁，离新增的3宗商住地块距离约300米。

3、坐拥一线江景，融入明珠湾天际线。

灵山岛热度最高的那几年里，最亮眼的标签就是“二沙岛＋珠江新城”，而从这块地来看，的确紧靠周边总部大楼集群，无论是北岸还是南岸，都能俯瞰蕉门水道的江景。

多重优势叠加之下，这三宗地打造的产品，无疑会狠狠卷到西边的二手市场。

早在2021年3月的广州国际投资年会南沙专场，该地块已与合景集团达成合作协议，但时隔数年，最后会由哪家开发商操盘谁都不敢打包票。

灵山岛尖的行情你怎么看，评论区聊聊呗~

来源：在湾区