摘要：看到这里，很多人就会说，这不还是有利润吗？商业银行批发价是1.75%，贷给我们是2.58%，不还是有0.83%的利润吗？

最近，楼市不太平！发生了很多细枝末节的事，极大程度影响了接下来的走势，我一个一个跟大家来讲解：

大家想过没有，为什么要把年化利率低于3%的消费贷停掉？

因为低于3%，银行根本就不赚钱！

首先，大家要理解，钱的逻辑：

是不是央行把钱印出来，然后各大商业银行找央妈批发钱，拿出去放贷。

好了，你知道批发价是多少吗？行业里面的标准是1.75%。

看到这里，很多人就会说，这不还是有利润吗？商业银行批发价是1.75%，贷给我们是2.58%，不还是有0.83%的利润吗？

如果你这么想就太简单了，商业银行的安全息差是在1.8%，你以为开银行不用成本呀，每个月这么高的固定开支，谁开出呢？还不是借款人出的。

那现在搞出来的消费贷，其实银行已经大幅低于安全线了，不管是2.8%，还是2.58%，银行都要亏本！

为什么即使亏钱，消费贷还会流出来呢？

原因很简单，因为商业银行的管理架构决定了，一般分为总行和分行、分行下面还有支行。

利润这玩意，总行比较看重，分行不是很看重，支行更不看重，支行要完成的是每个月的放款额度。

要知道，90%以上的贷款，都是从支行放出去的，现在大家只愿意存钱，不愿意贷款，支行完成不了业绩，只能搞“促销”了，就是亏本，也要先把钱贷出去，完成任务。

为什么现在要把利率低于3%的消费贷收走呢？原因就是总行发现不对劲，你丫支行只顾完成业绩，忽略了利润，这可不行，赶紧把你叫停了！

事情就是这么个事情，其实消费贷只是银行众多贷款项目里面一个，接下来，经营贷、流水贷、信用贷、装修贷才是重头戏。

这些贷款牢牢绑定了你的房子，银行不怕你不还，因为你有抵押物。

但消费贷不行呀，你没有抵押物，你拿钱真去消费了，还不上了，银行能拿你怎么办？你最多就是征信有问题。

但是经营贷和流水贷不同，你有抵押物，银行不怕你呀，而且利率比消费贷还要高，稳定性也高，所以，这才是银行的香饽饽。

因为担心消费贷流入到股市、楼市，甚至归还民间借贷，这个是监管部门不愿意看到的，如果这里操作失控，那么就可能引发中国版本的“次贷危机”。

从去年国庆以来，很多00后拿着钱进入到了股市，如果消费贷再流入股市，这部分年轻人的风险意识没那么强，只想着到股市来搏一把。

结果很有可能负债累累，增加年轻人的负债，消费和经济更加如履薄冰，经过深思熟虑，最后决定4月份起，停止低息消费贷。

这也就意味着，短期2个月内，我们降息的可能性很小了。

但如果不出意外的话，今年6月左右，美联储应该顶不住了，他们应该会率先降息。

届时，我们应该会像去年924那样，一系列组合拳出台。

后面的故事，大家都知道了。楼市会火到什么程度，懂得人自然懂！

还有一点，很多人问我，现在买深圳是不是最低点？

其实去年7月份才是最低点，现在买入，是次低点，依然有机会！

其实房地产，从更高维度来看，就是四个字“城市经营”。

这里面有一个典型的城市，杭州！

这些年杭州的发展，堪称中国城市的典范，杭州在经营城市的手段和认知上， 其实超过了其他城市，甚至比深圳还要强，这一点，在深圳多年的我，不得不服。

只能说，杭州管理层背后，绝对是高人，房价，在我看来，是一种资产价格，它跟股市一样，不仅需要有业绩支撑，还需要有预期，也就是想象空间。

杭州的聪明之处，是在于它从来不去卷所谓的GDP，也不卷工业产能，用电量这些数据，而是扶持民营企业，扶持总部经济，扶持高科技，因为这些产业，才能够给一座城市造福。

老百姓富了，购买力强了，就能支撑房价，房价起来了，卖地贵了，城市就有更多钱用来搞基础配套，这样就形成了正循环。

一句话概括，钱是赚出来的，不是省出来的！

如果一座城市，把房价压得死死的，表面上看，对老百姓挺好的，因为房价低，生活成本低，就有更多钱来消费，老百姓就会很幸福，这种模式，有没有错呢？当然没错。

但是这种方法，也有不好的一面，那就是阻碍了这座城市买了房的老百姓，资产升值的速度，大家的财产性收入变少了，势必会影响这座城市产业升级的速度。你口袋里面的钱不多，你怎么追求你的理想？

经济基础决定上层建筑！

所以，重庆和长沙当年把房价按得死死的，现在终于醒悟了，也开始放开价格管控，但城市和产业的发展速度，已经输给了杭州和成都，再怎么追赶，始终差了一截。

长沙人口1091万，GDP超过1.5万亿，但是地铁通车里程不到300公里，拥挤不堪，为啥长沙建地铁不提速呢？根本原因就是这些年把抑制房地产作为KPI，导致基础设施配套建设速度慢下来了，其实已经开始限制城市的发展了。

当然，在城市经营方面，我们需要试错，需要鼓励多种模式经营，不一定杭州就是对的， 重庆和长沙就是错的，但问题在于，如果一座城市的管理层，把管控房价作为KPI，势必会对这座城市的经济发展造成反噬。

这就是今年两会提到的重要指示，要把提高老百姓财产性收入，作为主要的工作任务。

不仅需要增加老百姓的工资收入，同时还要增加财产性收入，双管齐下，才能起到提振经济的效果。

而把一座城市“经营好”，本质上，就是帮助老百姓提高财产性收入，我建议中国内地所有的省会城市，都去杭州学习一番，好好反思，这个关乎到老百姓的钱袋子，比你那个乌纱帽更加重要！

经常在网上刷到一种评论，很多人都在抱怨，现在大城市房价太贵了，买不起，最好跌成3000元一平米，因为按照他们的逻辑来计算，房子的建筑成本最多1000元一平米，开发商卖3000元一平米，还有盈利空间呀！

北上深，一套100平米的三房，三四十万就能买一套，这样大部分人都能买得起呀，全民安居乐业，多好呀！

但是他们没有想过，或者是大城市房价，本身这里面就是一个“局”。

啥局呢？10万一平米的房子，这里面建筑成本确实只要几千块，再加上开发商应得的利润，卖2万应该是可以了，为啥要卖10万，因为这里面8万块钱，是买地的成本，还有各种税费，这些钱都是要上交财政的。

否则你怎么可能享受到一二线城市这么便捷的地铁、学校、医疗、公园等优质资源呢？

财政拿着这些钱，其实也是花在了公共服务上，以此来提高城市的竞争力和软实力，否则怎么会有源源不断年轻人进来呢？

一座城市对年轻人没有吸引力，怎么可能会有好的产业呢？没有人才和产业，城市还能持续发展吗？

中国确实有很多城市，房价很低，居住环境也非常好，比如说广西北海、广东惠州，有山有海、气候宜人，但是你会去常住吗？你不会，因为那里没有产业，没有赚钱的机会，你自然不会去。

那还有人自作聪明，蒋老师，我是做自媒体的，我能不能去便宜的地方买房，因为我只需要环境好，又便宜，又宜居就行了，我又不想生小孩，将来就在一座性价比高的城市过一辈子，无忧无虑多好呀！

恰巧，我也是做自媒体的，首先可以肯定一点，自媒体创作者，如果不考虑收入上限，你觉得自己每个月赚个几万块钱就满足了，那你去一个性价比高的城市生活是没问题的。

但是你野心很大，想要赚大钱，对不起，你还得来大城市！

就好像搞直播带货的，最后都去杭州和广州开公司了，因为单打独斗做不大！你之所以愿意呆在小城市，是因为你能力还不够。

蒋老师是服务中产阶级和富人的，所以我也得在一线城市，如果我去一个三线城市，我跟客户的距离就远了，同时我的信息会越来越闭塞，圈子会越来越狭窄，这个无形的损失，我承受不起。

所以，天底下哪有什么占便宜的事情，你每占一个便宜，背后都要付出相对应的代价，只不过，这个代价，有时候你没有看到而已。

所谓高手，就是永远不存在占别人便宜的心理，他们只相信价值对等和交换！一旦你进入到占便宜的感觉，你就离韭菜不远了！

2008年，全球金融危机爆发，中国M2在两年内暴增50%，导致深圳房价从1万一平米，飙升到了4万一平米，两年时间翻了4倍。

2015年棚改货币化，深圳房价半年内翻了一倍！

2024年929新政，一直到现在，差不多半年时间了，深圳核心区二手房，价格涨了差不多20-30%。

现在货币还在持续发力，从稳健发行货币，到适度宽松，文字的变化和升级，前所未有！

这场经济抢救手术，大家要打起十二分的精神，首先是一场传媒战，很多楼市空军依然活跃在互联网平台上，现在的信息传播环境，跟10年前完全不一样了，蒋老师要呼吁大家，统一战线，要对国家经济复苏有信心。

可能那些幻想房价还会持续下跌人，他们还没有注意到：

全球央行都在积极干预市场，日本央行直接进股市了，美国也在给全民发钱，我们力度当然也非常大，光是长三角一体化，我们投资规模就高达5万亿。

尤其是这两年大基建提速，大量资金被印出来。

这些钱最终流向哪里呢？

要么是股市，要么是楼市，不可能还有第三种选择。

还有一点，就是地方债，现在已经高达47万亿，城投债规模高达65万亿，要把这些债务搞完，主要还是靠土地出让金和房地产交易税。

大家应该清醒的认识到，房价不是涨不涨的问题，而是必须涨！

现在北京海淀顶级学区房，挂牌价多少呢？15万一个平方。

上海陆家嘴江景豪宅，差不多挂牌价是25万一个平方。

深圳湾豪宅挂牌价差不多到了30万一个平方。

一旦货币超发的量超过警戒线，那么房价的上涨速度，一定会超过大家的预期。

其实拉升楼市，我们还有大招没有出台：

比如说财政赤字货币化。

让央行直接印钞买国债，一旦这一招出台，那就不是简单的房价上涨逻辑了，而是国家信用保卫战，是百万亿的地方债清算战，是千万建筑工人的保就业之战，当国家印钞机开始发动时，所有的经济学原理都会失效，所有的市场规律都会让路。

当M2冲向400万亿的时候，你手中的现金就贬值了30%，你不还是要屁颠屁颠跑去核心城市买房抗通胀吗？

值得注意的是，当大家还在迷茫中质疑，这一轮房价会不会涨起来的时候，地王潮已经来袭了。

上海静安单价最高地王，出现了楼面价16万一平米；

天津和平山东路地王，楼面价已经涨到了4.35万一平米；

北京海淀树村地王，楼面价达到了10.23万一平米；

杭州水电新村地王和蒋村地王，楼面价分别去到了7.74万、8.8万一平米、

成都锦江金三地王，楼面价也高达4.12万一平米；

厦门思明新地王，楼面价6.27万一平米；

苏州园区新地王，楼面价6.5万一平米；

请告诉我，这不是地王潮，又是什么？楼市空军打脸了吧！

春江水暖鸭先知，楼市会不会反弹，开发商比我们清楚，他们有智囊团，有市场调研大军，难道这些数据都是造假吗？

显然，当下就是最好的买房信号，不管你承认与否，地王频现，随后就会伴随成交量和价格的翻倍。

楼市空军们，很多账号已经停更，或者被封禁了，而那些真正聪明的投资者，已经开始出现在各大城市的售楼中心了。

目前我们最需要做的一件事情，就是把低能级城市的房子赶紧处理掉，亏本也要处理了，然后拿着钱去核心城市买一套，最好的置换时机已经来了。

聪明人一定是先布局，在货币洪流提前三个月的时候布局核心城市优质资产，等到洪流来的时候，坐享其成。

眼下去核心城市买房，窗口期不会太长，普遍在3-6个月内，你是选择观望，还是选择做一个驾驭洪流的弄潮儿呢？钥匙就在你的手中！

如果一个板块，发展已经非常好了，非常成熟了，我劝你，不要去买了，虽然你买进去不会亏，但其实也占不到什么便宜。

你要买一个板块，这个板块呢？有超级大的预期，恰好还没有兑现，但规划和施工已经开始了，这个时候买进去，你才有机会盈利。

举例，2015年买深圳湾，就是不错的机会，2008年买前海也可以，那2025年，买深圳哪里呢？

有人会自作聪明，说买红树湾，买欢乐海岸，那里有深超总！

错了，深超总五年前就开始建设了，今年就会建好，你买晚了，因为价格已经透支出来了。

这个时候，你要买福田的上下沙，因为香蜜湖金融中心，因为河套深港科技产业园还在如火如荼建设中，这个板块正好能够吃到这两大产业的红利，一虚一实，就是深圳的王炸。

你现在10万一平米单价买进去，五年后，最少15万一平米的单价，10年后，20万一平米的单价，这个涨幅，就是十年翻一倍，叠加6倍杠杆，别提有多爽了。

但是你现在30万一平米买深圳湾，你10年很难翻一倍了，虽然深圳湾确定性比上下沙要好，但成长性已经固定了，这就是买房盈利的奥妙所在。

还有某房产大V为了卖深圳龙华的房子，就说龙华的房价，以后会超过福田，甚至是福田的两倍，这种鬼话你们也信？

是的，的确龙华也有成长性，但你们忽略了一个原则性问题，那就是板块的发展也是有能级和天花板的。

龙华的天花板就是城市的次中心，副中心，而不是主核心！

深圳的主核心，现在是南山和福田，未来也是南山和福田，因为深圳最好的产业、最好的市政配套，永远都是放在这两个区。

买房，首先是选对区域，然后在一个相对有成长空间的板块下手，如果区域选错了，你再努力，也是被割韭菜。

另外，买房选户型，我们要明白一个基本逻辑，那就是保障房跟商品房的差异化，具体体现在哪？

一句话概括，小户型商品房，在未来的表现，会很难跑赢大盘，因为会面临保障房的冲击，你想一下，同样的地段，品质也差不多，一个是60平米的保障房，租金1000元，而一个是60平米的商品房，租金3500元，你选哪个？

但是140平米的商品房就不同了，这类产品，保障房很难出现，大多都是市场化定价。

我国商品房之前跑偏了，就是在2006年到2010年，这几年时间，我国拼命在建商品房，因此那几年，也是我国基建发展速度最快，城市化进程最快的时间段，但说实话，也为后来的房价下跌，埋下了伏笔，因为商品房建多了，过剩了！

过剩怎么消化？要么是这座城市产业和人口流入速度够快，能够用增量财富和人口来消化，如果这座城市原地踏步呢？房价就一直起不来了！

我国人口财富和产业发展最好的几个城市，北上深杭广成，这几个城市，未来的商品房肯定还会涨，因为消化快，不怕吃多，吃多休息一下就好了。

随着保障房的逐步建设，未来一二线城市，大部分打工人都会住在保障房里面，那个时候，商品房价格也会水涨船高。

所以，大家在选择商品房户型的时候，一定要保持清醒，选中大户型和大户型，不要去碰小户型！

128、143、185都是不错的，超过200平米，我也不太建议，当然，你是富豪，追求的是情绪价值和社交价值，请随意，越大越好！

来源：蒋昊看本质